Blog
O zarządzaniu i nie tylko...
środa, Marzec 5, 2025, 21:35
20. Czy zmianę zarządcy trzeba potwierdzić notarialnie?
Pytanie zapewne dotyczy zarządu powierzonego, czyli zarządu powołanego na podstawie art. 18 Ustawy o własności lokali. Sprawdźmy zatem co mówi nam punkt 2a tego artykułu:
Zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza.
Jeżeli zatem mamy zarząd właścicielski (czyli ten najczęściej spotykany wybierany spośród właścicieli (ale niekoniecznie – zarządem może być każda osoba fizyczna) i chcemy go zamienić na zarząd powierzony to musimy to zrobić w obecności notariusza który musi zaprotokołować odpowiednią uchwałę.
Jeżeli chcemy się odłączyć od spółdzielni mieszkaniowej to na 99% też będziemy musieli zrobić to notarialnie.
Jeżeli mamy zarząd powierzony i chcemy go zmienić to również musimy zrobić to notarialnie. Tutaj zdarzają się odmienne wyroki sądów, ale w Polsce nie obowiązuje prawo precedensu więc najlepiej zaprosić na zebranie notariusza i nie biegać później po sądach.
Jeżeli mamy zarząd powierzony i chcemy zmienić go na zarząd właścicielski to notariusz także będzie niezbędny. I tyle.
Jeżeli jednak mamy zarząd właścicielski zwany potocznie zarządem i dodatkowo wybraliśmy administratora lub zarządcę, to zmiana jednego zarządcy na drugiego, lub zmiana administratora na zarządcę (lub odwrotnie) nie wymaga protokołowania notarialnego. Jest to trochę trudne do zrozumienia dla wszystkich, nawet dla części środowiska zarządców – niedawno miałem dość nieprzyjemną rozmowę z administratorem, który swojej wspólnocie wpierał wręcz, że zmiana zarządcy wymaga obecności notariusza na zebraniu. Przykre to ale prawdziwe.
Pytanie zapewne dotyczy zarządu powierzonego, czyli zarządu powołanego na podstawie art. 18 Ustawy o własności lokali. Sprawdźmy zatem co mówi nam punkt 2a tego artykułu:
Zmiana ustalonego w trybie ust. 1 sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza.
Jeżeli zatem mamy zarząd właścicielski (czyli ten najczęściej spotykany wybierany spośród właścicieli (ale niekoniecznie – zarządem może być każda osoba fizyczna) i chcemy go zamienić na zarząd powierzony to musimy to zrobić w obecności notariusza który musi zaprotokołować odpowiednią uchwałę.
Jeżeli chcemy się odłączyć od spółdzielni mieszkaniowej to na 99% też będziemy musieli zrobić to notarialnie.
Jeżeli mamy zarząd powierzony i chcemy go zmienić to również musimy zrobić to notarialnie. Tutaj zdarzają się odmienne wyroki sądów, ale w Polsce nie obowiązuje prawo precedensu więc najlepiej zaprosić na zebranie notariusza i nie biegać później po sądach.
Jeżeli mamy zarząd powierzony i chcemy zmienić go na zarząd właścicielski to notariusz także będzie niezbędny. I tyle.
Jeżeli jednak mamy zarząd właścicielski zwany potocznie zarządem i dodatkowo wybraliśmy administratora lub zarządcę, to zmiana jednego zarządcy na drugiego, lub zmiana administratora na zarządcę (lub odwrotnie) nie wymaga protokołowania notarialnego. Jest to trochę trudne do zrozumienia dla wszystkich, nawet dla części środowiska zarządców – niedawno miałem dość nieprzyjemną rozmowę z administratorem, który swojej wspólnocie wpierał wręcz, że zmiana zarządcy wymaga obecności notariusza na zebraniu. Przykre to ale prawdziwe.
21. Czy wynagrodzenie zarządcy i administratora powinno być takie same?
Wysokość wynagrodzenia powinna być dostosowana do zakresu obowiązków i nakładu poniesionej pracy. Jak już kiedyś pisałem porównując funkcje administratora i zarządcy (także w jednym z pierwszych pytań tej serii się do tego odniosłem) administrator ma dużo mniej pracy i obowiązków, więc logiczne powinno być, że za swoją pracę dostaje niższe wynagrodzenie. Tak powinno być, ale moje wieloletnie doświadczenie w branży jasno wskazuje, że członkowie wspólnot nie rozróżniają tych funkcji, a co się z tym wiąże – oczekują że zarządca będzie pracował za taką samą stawkę jak administrator. I w drugą stronę też to działa – jeżeli zmieniają zarządcę na administratora z mniejszym zakresem obowiązków to wynagrodzenie najczęściej i tak pozostaje na tym samym poziomie (lub jest tylko nieznacznie korygowane. Z mojego punktu widzenia to nie jest fair wobec tych zarządców którzy przykładają się do swojej pracy a i tak oczekuje się że będą pracowali za zaniżone wynagrodzenie. Często podawane są dwa powody: „bo poprzednik tyle brał" lub „bo pan który zarządza mieszkaniem córki/koleżanki/znajomego tyle bierze". Niestety nikt nie porównuje zakresu obowiązków tylko patrzy się najczęściej na same stawki. A przy większej ilości obowiązków także odpowiedzialność jest wyższa...
Wysokość wynagrodzenia powinna być dostosowana do zakresu obowiązków i nakładu poniesionej pracy. Jak już kiedyś pisałem porównując funkcje administratora i zarządcy (także w jednym z pierwszych pytań tej serii się do tego odniosłem) administrator ma dużo mniej pracy i obowiązków, więc logiczne powinno być, że za swoją pracę dostaje niższe wynagrodzenie. Tak powinno być, ale moje wieloletnie doświadczenie w branży jasno wskazuje, że członkowie wspólnot nie rozróżniają tych funkcji, a co się z tym wiąże – oczekują że zarządca będzie pracował za taką samą stawkę jak administrator. I w drugą stronę też to działa – jeżeli zmieniają zarządcę na administratora z mniejszym zakresem obowiązków to wynagrodzenie najczęściej i tak pozostaje na tym samym poziomie (lub jest tylko nieznacznie korygowane. Z mojego punktu widzenia to nie jest fair wobec tych zarządców którzy przykładają się do swojej pracy a i tak oczekuje się że będą pracowali za zaniżone wynagrodzenie. Często podawane są dwa powody: „bo poprzednik tyle brał" lub „bo pan który zarządza mieszkaniem córki/koleżanki/znajomego tyle bierze". Niestety nikt nie porównuje zakresu obowiązków tylko patrzy się najczęściej na same stawki. A przy większej ilości obowiązków także odpowiedzialność jest wyższa...
Tom napisał(a):
Poniedziałek, Kwiecień 7, 2025, 23:58
Dzięki za świetnego bloga w temacie wspólnot mieszkaniowych. Z jednym się nie zgadzam w treści tego wpisu.
Punkt 20, nie zgadzam się z fragmentem:
"Jeżeli jednak mamy zarząd właścicielski zwany potocznie zarządem i dodatkowo wybraliśmy administratora lub zarządcę, to zmiana jednego zarządcy na drugiego, lub zmiana administratora na zarządcę (lub odwrotnie) nie wymaga protokołowania notarialnego. Jest to trochę trudne do zrozumienia dla wszystkich, nawet dla części środowiska zarządców – niedawno miałem dość nieprzyjemną rozmowę z administratorem, który swojej wspólnocie wpierał wręcz, że zmiana zarządcy wymaga obecności notariusza na zebraniu. Przykre to ale prawdziwe."
Jak mamy zarząd właścicielski to nie jest możliwe wybranie we wspólnocie zarządcy. Jest już zarząd właścicielski i nie jest możliwe wybranie zarządcy wybranego zgodnie z art. 18 uwl. Nieuczciwi zarządcy wykorzystując to nazewnictwo robią tak, że wybiera się nieświadomych ludzi do zarządu właścicielskiego wybranego zgodnie z art. 20 uwl ale siebie nazywają zarządcą i ludzie myślą że rządzi zarządca nie wiedząc że ten ktoś zarządcą zgodnie z art. 18 uwl nie jest. Kończy się to tak że taka przygotowana odpowiednio patologia z zarządu właścicielskiego robi sobie swoiste "proxy" do okradania danej wspólnoty mieszkaniowej. Część takiej odjechanej na maksa, patologii zagnieżdżona jest niestety mocno w Polsce w niektórych gminnych zakładach budżetowych, które został powołane do administrowania tylko i wyłącznie zasobem należącym do danej gminy. Nie wszędzie tak jest ale znam przypadki, że tacy gminni oszuści (to najbardziej trafne sformułowanie do tego co takie urzędasy wyprawiają) to włodarz danego miasta i wszyscy poniżej. Te urzędasy bardzo są zainteresowane głownie tym żeby okradać ludzi. Żeby nie było znam też dużo uczciwych urzędników samorządowych. Ci nieuczciwi właśnie wykorzystują patent na "zarządce" w sytuacji jak zarządcą nie są bo nie są w stanie być takim zarządcą ponieważ prawo jednoznacznie im tego zabrania. Skąd zatem na blogu tutaj rozróżnienie na administratora i zarządce w sytuacji jak jest zarząd właścicielski? Wiem że w polskim prawie nie ma pojęcia administrator lub też określenie to pojawia się rzadko. Jednak jeżeli w danej wspólnocie mamy zarząd właścicielski to zarządca który nalega żeby nazywać się zarządcą to w mojej opinii czasami oznacza kłopoty i czasami (nie zawsze) wyzysk danej wspólnoty mieszkaniowej przez takiego administratora. Znam firmy które same nalegają żeby nazywać ich administratorem, w ten sposób jasno jakby pokazują że nie są za nic odpowiedzialne ponieważ to zarząd właścicielski i sami właściciele sterują sprawami wspólnoty, a ci administratorzy w mojej opinii uczciwie podchodzą do swoich klientów. Autorowi bloga nie zarzucam nieuczciwości. Nic z tych rzeczy! Wręcz przeciwnie, dziwię się, skąd zatem tutaj na tym świetnym, merytorycznym blogu jest miejsce na rozróżnienie na administratora lub zarządce w sytuacji jak jest zarząd właścicielski co z automatu wyklucza zarządce zgodnie z art. 18 uwl?
W miarę możliwości, w dogodnym czasie, czy można prosić o odpowiedź dlaczego autor tego bloga dopuszcza możliwość istnienia zarządcy nieruchomości w sytuacji jak już jest zarząd właścicielski wybrany zgodnie z art. 20 uwl? Czy ten "zarządca" nie jest tak naprawdę administratorem, który wykonuje tylko to co zdecydowali właściciele, bez jakiegokolwiek prawa o decydowania o tym w tej danej wspólnocie. Jestem ciekaw perspektywy autora tego świetnego bloga w temacie zarządzania nieruchomościami.
Punkt 20, nie zgadzam się z fragmentem:
"Jeżeli jednak mamy zarząd właścicielski zwany potocznie zarządem i dodatkowo wybraliśmy administratora lub zarządcę, to zmiana jednego zarządcy na drugiego, lub zmiana administratora na zarządcę (lub odwrotnie) nie wymaga protokołowania notarialnego. Jest to trochę trudne do zrozumienia dla wszystkich, nawet dla części środowiska zarządców – niedawno miałem dość nieprzyjemną rozmowę z administratorem, który swojej wspólnocie wpierał wręcz, że zmiana zarządcy wymaga obecności notariusza na zebraniu. Przykre to ale prawdziwe."
Jak mamy zarząd właścicielski to nie jest możliwe wybranie we wspólnocie zarządcy. Jest już zarząd właścicielski i nie jest możliwe wybranie zarządcy wybranego zgodnie z art. 18 uwl. Nieuczciwi zarządcy wykorzystując to nazewnictwo robią tak, że wybiera się nieświadomych ludzi do zarządu właścicielskiego wybranego zgodnie z art. 20 uwl ale siebie nazywają zarządcą i ludzie myślą że rządzi zarządca nie wiedząc że ten ktoś zarządcą zgodnie z art. 18 uwl nie jest. Kończy się to tak że taka przygotowana odpowiednio patologia z zarządu właścicielskiego robi sobie swoiste "proxy" do okradania danej wspólnoty mieszkaniowej. Część takiej odjechanej na maksa, patologii zagnieżdżona jest niestety mocno w Polsce w niektórych gminnych zakładach budżetowych, które został powołane do administrowania tylko i wyłącznie zasobem należącym do danej gminy. Nie wszędzie tak jest ale znam przypadki, że tacy gminni oszuści (to najbardziej trafne sformułowanie do tego co takie urzędasy wyprawiają) to włodarz danego miasta i wszyscy poniżej. Te urzędasy bardzo są zainteresowane głownie tym żeby okradać ludzi. Żeby nie było znam też dużo uczciwych urzędników samorządowych. Ci nieuczciwi właśnie wykorzystują patent na "zarządce" w sytuacji jak zarządcą nie są bo nie są w stanie być takim zarządcą ponieważ prawo jednoznacznie im tego zabrania. Skąd zatem na blogu tutaj rozróżnienie na administratora i zarządce w sytuacji jak jest zarząd właścicielski? Wiem że w polskim prawie nie ma pojęcia administrator lub też określenie to pojawia się rzadko. Jednak jeżeli w danej wspólnocie mamy zarząd właścicielski to zarządca który nalega żeby nazywać się zarządcą to w mojej opinii czasami oznacza kłopoty i czasami (nie zawsze) wyzysk danej wspólnoty mieszkaniowej przez takiego administratora. Znam firmy które same nalegają żeby nazywać ich administratorem, w ten sposób jasno jakby pokazują że nie są za nic odpowiedzialne ponieważ to zarząd właścicielski i sami właściciele sterują sprawami wspólnoty, a ci administratorzy w mojej opinii uczciwie podchodzą do swoich klientów. Autorowi bloga nie zarzucam nieuczciwości. Nic z tych rzeczy! Wręcz przeciwnie, dziwię się, skąd zatem tutaj na tym świetnym, merytorycznym blogu jest miejsce na rozróżnienie na administratora lub zarządce w sytuacji jak jest zarząd właścicielski co z automatu wyklucza zarządce zgodnie z art. 18 uwl?
W miarę możliwości, w dogodnym czasie, czy można prosić o odpowiedź dlaczego autor tego bloga dopuszcza możliwość istnienia zarządcy nieruchomości w sytuacji jak już jest zarząd właścicielski wybrany zgodnie z art. 20 uwl? Czy ten "zarządca" nie jest tak naprawdę administratorem, który wykonuje tylko to co zdecydowali właściciele, bez jakiegokolwiek prawa o decydowania o tym w tej danej wspólnocie. Jestem ciekaw perspektywy autora tego świetnego bloga w temacie zarządzania nieruchomościami.
Obszerne pytanie :)
Odpowiem na nie, ale potrzebuję więcej czasu. Planuję zrobić to w formie wyczerpującej temat.
Przez wiele osób temat administratorów i zarządców był poruszany, ja równeż opisywałem to kilka razy, ale jak widać pojawiają się rozterki i wątpliwości. Warto je rozwiewać, więc chętnie opiszę temat obszerniej.
Ostatnio zauważyłem, ze ten temat interesuje wiele osób...
Odpowiem na nie, ale potrzebuję więcej czasu. Planuję zrobić to w formie wyczerpującej temat.
Przez wiele osób temat administratorów i zarządców był poruszany, ja równeż opisywałem to kilka razy, ale jak widać pojawiają się rozterki i wątpliwości. Warto je rozwiewać, więc chętnie opiszę temat obszerniej.
Ostatnio zauważyłem, ze ten temat interesuje wiele osób...
Tom napisał(a):
Poniedziałek, Czerwiec 23, 2025, 21:51
Super! Dodam jeszcze do tematu art. 29 ust. 2 ustawy o własności lokali który mówi o tym że: Właściciele lokali podejmują uchwałę w przedmiocie udzielenia absolutorium zarządowi lub zarządcy, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 określenie sposobu zarządu nieruchomością ust. 1, z prowadzonej przez niego działalności.
Jeżeli w danej wspólnocie jest zarząd właścicielski wybrany zgodnie z art. 20 uwl. I właściciele udzielili zgodnie z art. 29 ust. 2 uwl absolutorium zarządowi właścicielskiemu z art. 20 uwl, to kim jest podmiot który przygotował projekt uchwały którą właściciele głosowali i który pomaga temu zarządowi właścicielskiemu? Z pewnością nie jest zarządcą w rozumieniu art. 18 uwl o którym mowa w art. 29 ust. 2 uwl. To kimże zatem jest ten podmiot? Moim zdaniem ten podmiot jest właśnie podmiotem którego należy nazywać Administratorem. I część firm na rynku tak właśnie siebie nazywa. Temat do rozważenia w zapowiadanym wpisie :)
Jeżeli w danej wspólnocie jest zarząd właścicielski wybrany zgodnie z art. 20 uwl. I właściciele udzielili zgodnie z art. 29 ust. 2 uwl absolutorium zarządowi właścicielskiemu z art. 20 uwl, to kim jest podmiot który przygotował projekt uchwały którą właściciele głosowali i który pomaga temu zarządowi właścicielskiemu? Z pewnością nie jest zarządcą w rozumieniu art. 18 uwl o którym mowa w art. 29 ust. 2 uwl. To kimże zatem jest ten podmiot? Moim zdaniem ten podmiot jest właśnie podmiotem którego należy nazywać Administratorem. I część firm na rynku tak właśnie siebie nazywa. Temat do rozważenia w zapowiadanym wpisie :)
...
