Dzisiaj wpis do którego zainspirowały mnie ostatnie zebrania i pytania zadawane przez osoby które nabyły mieszkania we wspólnotach w ubiegłym roku. Głównie dotyczyły one rozliczenia za cały rok i niedopłat (o dziwo z nadpłatami nikt nie miał problemów i nie zgłaszał nam takowych) które miałyby przypadać na poprzednich właścicieli tych mieszkań.
Jeżeli chodzi o rozliczenia podczas sprzedaży / nabycia mieszkania to musimy je rozdzielić na trzy kategorie:

1. długi związane z zaległościami z ubiegłych lat i te związane z niepłaceniem w terminie przypadających na dany lokal opłat zaliczkowych - za ich opłacenie i uregulowanie odpowiedzialny jest poprzedni właściciel, czyli osoba która dopuściła do powstania zaległości lub która nie opłaciła w terminie należnych zaliczek;
2. liczniki - tutaj sprawa wygląda w ten sposób, że obie strony powinny zadbać o spisanie wszystkich liczników (prąd, gaz, ciepłomierze, wodomierze, etc) i o odpowiednie dokonanie rozliczeń pomiędzy sprzedającym a kupującym. Część liczników można rozliczyć od razu (np. licznik prądu), ale część można rozliczyć dopiero na koniec roku wraz ze wszystkimi lokalami (np. podzielniki ciepła), ale to obie strony powinny się porozumieć jak takie rozliczenie będzie wyglądało i kiedy zostanie finansowo zamknięte - najlepiej zrobić odpowiedni zapis w umowie kupna/sprzedaży. Przykładowych podzielników ciepła nie da się rozliczyć w trakcie roku w sposób pełny i rzetelny, chyba że dokonamy pełnego bilansu w całym budynku, ale to są dodatkowe koszty odczytu i rozliczenia dla wspólnoty
3. rozliczenie związane z zamknięciem roku rozliczeniowego i dokonaniem pełnego podliczenia wspólnoty i poszczególnych lokali jest podstawą do dokonania rozliczenia wszystkich mieszkańców - nawet tych, którzy swoje mieszkanie nabyli np. w listopadzie. Zgodnie z kodeksem cywilnym - z chwilą wydania rzeczy sprzedanej to na kupującego przechodzą wszelkie obowiązki ale też korzyści związane z tą rzeczą. Od tego czasu kupujący musi opłacać ustalone przez wspólnotę zaliczki, ale też pokrywa powstałe niedopłaty lub otrzymuje zwrot z nadpłaty. Jak wiemy we wspólnotach właściciele uiszczają opłaty w formie miesięcznych zaliczek (w wysokościach ustalonych w formie uchwał), a po zakończeniu okresu rozliczeniowego (rok kalendarzowy) te zaliczki są rozliczane i w ten sposób powstaje nadpłata lub niedopłata przypadająca na poszczególne lokale. W świetle obowiązujących przepisów za rozliczenie roczne we wspólnocie odpowiada osoba, która jest właścicielem lokalu w dniu powstania rozliczenia - czyli 31 grudnia. Nawet jeżeli mieszkanie w ciągu roku zmieniło właścicieli np. trzykrotnie, to za rozliczenie odpowiada właściciel który posiadał mieszkanie na własność właśnie 31 grudnia. Jeżeli zatem nabyłeś meszkanie i odebrałeś klucze np. 30 grudnia to właśnie ty odpowiadasz przed wspólnotą za niedopłatę związaną z przejętym lokalem - za cały rok! Ale to działa też w drugą stronę - jeżeli sprzedałeś mieszkanie to nie możesz domagać się wpłaconych zaliczek - nawet jeżeli w tym lokalu nie mieszkałeś, lub np. planowany remont nie został przeprowadzony (a ty płaciłeś ustaloną stawkę na fundusz remontowy).

Wiem, że temat poruszyłem trochę pobieżnie i bez zagłębiania się w obowiązujące przepisy, ale chciałem by było to czytelne dla każdego i opisane w jak najprostszy sposób.