Blog
O zarządzaniu i nie tylko...
Poniedziałek, Marzec 3, 2025, 21:21
3. Za co odpowiada zarządca/administrator?
W oryginale pytanie to było połączone z poprzednim, ale chcąc przytoczyć przepisy obowiązującego prawa odpowiedź zrobiłaby się bardzo obszerna. Zdecydowałem zatem, że na każde pytanie odpowiem z osobna by wszystko było klarowne.
W dużym skrócie – zarządca lub administrator odpowiada za to, za co powinien odpowiadać zgodnie z zawartą umową o zarządzanie/administrowanie. Znam przypadki administratorów, którzy nie odpowiadają za nic. Umowa została tak skonstruowana, że administrator ma tylko określone czynności do wykonania, ale cały ciężar sprawdzenia dokumentacji (nawet tej przygotowanej przez administratora) i jej podpisania/zatwierdzenia spoczywa na zarządzie. Opisywałem Wam niedawno przypadek pani z zarządu (jednoosobowego), która w imieniu wspólnoty podpisywała i odpowiadała za wszystko – od protokołów z zebrań, poprzez umowy z wykonawcami, umowy kredytowe, protokoły odbioru prac, przelewy, itd. A wszystko dlatego, że podpisała z administratorem umowę, która była bardzo krótka, prosta i łaskawa dla administratora. Nasza umowa o zarządzanie w tej chwili zawiera się na około 8 stronach i dość jasno precyzuje obowiązki zarządcy, ale też obowiązki wspólnoty. Zgodnie z taką umową to my jako Zarządca przejmujemy znaczną część obowiązków zarządu i kierujemy sprawami wspólnoty. Oczywiście nadal podejmując określone czynności musimy kierować się wolą Wspólnoty Mieszkaniowej wyrażaną odpowiednimi uchwałami, ale sam zarząd ma zdjętych około 99% obowiązków ze swoich barków. Zatem zakres obowiązków zarządcy może być baaardzo zróżnicowany. Moja uwaga jest taka, że niestety nie zawsze przekłada się to na wynagrodzenie, ale o tym innym razem
W oryginale pytanie to było połączone z poprzednim, ale chcąc przytoczyć przepisy obowiązującego prawa odpowiedź zrobiłaby się bardzo obszerna. Zdecydowałem zatem, że na każde pytanie odpowiem z osobna by wszystko było klarowne.
W dużym skrócie – zarządca lub administrator odpowiada za to, za co powinien odpowiadać zgodnie z zawartą umową o zarządzanie/administrowanie. Znam przypadki administratorów, którzy nie odpowiadają za nic. Umowa została tak skonstruowana, że administrator ma tylko określone czynności do wykonania, ale cały ciężar sprawdzenia dokumentacji (nawet tej przygotowanej przez administratora) i jej podpisania/zatwierdzenia spoczywa na zarządzie. Opisywałem Wam niedawno przypadek pani z zarządu (jednoosobowego), która w imieniu wspólnoty podpisywała i odpowiadała za wszystko – od protokołów z zebrań, poprzez umowy z wykonawcami, umowy kredytowe, protokoły odbioru prac, przelewy, itd. A wszystko dlatego, że podpisała z administratorem umowę, która była bardzo krótka, prosta i łaskawa dla administratora. Nasza umowa o zarządzanie w tej chwili zawiera się na około 8 stronach i dość jasno precyzuje obowiązki zarządcy, ale też obowiązki wspólnoty. Zgodnie z taką umową to my jako Zarządca przejmujemy znaczną część obowiązków zarządu i kierujemy sprawami wspólnoty. Oczywiście nadal podejmując określone czynności musimy kierować się wolą Wspólnoty Mieszkaniowej wyrażaną odpowiednimi uchwałami, ale sam zarząd ma zdjętych około 99% obowiązków ze swoich barków. Zatem zakres obowiązków zarządcy może być baaardzo zróżnicowany. Moja uwaga jest taka, że niestety nie zawsze przekłada się to na wynagrodzenie, ale o tym innym razem
4. Czy opłaty muszę wnosić do 10-go dnia każdego miesiąca?
Na zawiadomieniach najczęściej podawana jest taka informacja. I słusznie, ponieważ zgodnie z art. 15 pkt 1. na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca. Tak stanowią przepisy. Jednak większość zarządców rozumie, że nasze pensje, emerytury i inne wynagrodzenia z których opłacamy nasze mieszkania nie zawsze są wypłacane przed 10-tym. Tym samym jeżeli opłacamy nasze należności wobec wspólnoty w innym terminie, ale co ważne regularnie każdego miesiąca, wówczas zarządcy nie naliczają dodatkowych odsetek i nie robią z tak opóźnionych płatności problemów. Zatem polecam opłacać swoje należności regularnie nawet jeżeli termin płatności określimy na 20 czy nawet 25 każdego miesiąca. Nawet banki podczas badania zdolności kredytowej sprawdzają regularność wpłat i systematyczność, a mniejszą wagę przykładają do delikatnych opóźnień.
5. Co zrobić jeżeli na zebraniu jest większość, ale do podjęcia uchwały brakuje 1 głosu?
Każda uchwała musi być podjęta większością głosów. Oczywiście nie mówimy o małych wspólnotach (3 lokale lub mniej) gdzie obowiązują inne zasady i prawa – polecam grafikę jaką kiedyś przygotowałem dla porównania dużej i małej wspólnoty. Jeżeli zatem na zebraniu nie udaje się uchwały przegłosować, to pozostaje zbieranie podpisów w trybie indywidualnego zbierania podpisów. W tym przypadku wystarczy zebrać jeden dodatkowy podpis na TAK i nie trzeba więcej zbierać podpisów. Jedna istotna uwaga – jeżeli uchwała nawet częściowo jest głosowana w trybie indywidualnego zbierania podpisów, to o wyniku głosowania trzeba poinformować wszystkich. Nawet tych co głosowali na zebraniu. Nie dotyczy to przypadku gdy uchwała została przegłosowana już na zebraniu. Obiecałem podpierać się przepisami, więc podaję podstawę prawną: art. 23. 1. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.
Na zawiadomieniach najczęściej podawana jest taka informacja. I słusznie, ponieważ zgodnie z art. 15 pkt 1. na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca. Tak stanowią przepisy. Jednak większość zarządców rozumie, że nasze pensje, emerytury i inne wynagrodzenia z których opłacamy nasze mieszkania nie zawsze są wypłacane przed 10-tym. Tym samym jeżeli opłacamy nasze należności wobec wspólnoty w innym terminie, ale co ważne regularnie każdego miesiąca, wówczas zarządcy nie naliczają dodatkowych odsetek i nie robią z tak opóźnionych płatności problemów. Zatem polecam opłacać swoje należności regularnie nawet jeżeli termin płatności określimy na 20 czy nawet 25 każdego miesiąca. Nawet banki podczas badania zdolności kredytowej sprawdzają regularność wpłat i systematyczność, a mniejszą wagę przykładają do delikatnych opóźnień.
5. Co zrobić jeżeli na zebraniu jest większość, ale do podjęcia uchwały brakuje 1 głosu?
Każda uchwała musi być podjęta większością głosów. Oczywiście nie mówimy o małych wspólnotach (3 lokale lub mniej) gdzie obowiązują inne zasady i prawa – polecam grafikę jaką kiedyś przygotowałem dla porównania dużej i małej wspólnoty. Jeżeli zatem na zebraniu nie udaje się uchwały przegłosować, to pozostaje zbieranie podpisów w trybie indywidualnego zbierania podpisów. W tym przypadku wystarczy zebrać jeden dodatkowy podpis na TAK i nie trzeba więcej zbierać podpisów. Jedna istotna uwaga – jeżeli uchwała nawet częściowo jest głosowana w trybie indywidualnego zbierania podpisów, to o wyniku głosowania trzeba poinformować wszystkich. Nawet tych co głosowali na zebraniu. Nie dotyczy to przypadku gdy uchwała została przegłosowana już na zebraniu. Obiecałem podpierać się przepisami, więc podaję podstawę prawną: art. 23. 1. Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania.
Brak komentarzy.
...
