8. Kto zwołuje zebranie wspólnoty? Kto zbiera podpisy pod uchwałą?
O zwoływaniu zebrania mówi jasno art. 30. Ustawy o własności lokali:
1. Zarząd jest obowiązany:
1) dokonywać rozliczeń przez rachunek bankowy;
2) składać właścicielom lokali roczne sprawozdanie ze swojej działalności;
3) zwoływać zebranie ogółu właścicieli lokali co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku.
1a. W wypadku gdy zarząd nie zwoła zebrania ogółu właścicieli lokali w terminie, o którym mowa w ust. 1 pkt 3, zebranie coroczne może zwołać każdy z właścicieli

Zatem zebranie zwołuje Zarząd lub Zarządca działający w imieniu Zarządu. O zarządzie powierzonym napiszę innym razem bo dotyczy on specyficznej sytuacji która w większości przypadków nie ma znaczenia. Jeżeli Zarząd nie zwoła rocznego zebrania to może je zwołać każdy z właścicieli. Ponadto w ciągu roku jeżeli jest taka potrzeba można również zwoływać dodatkowe zebrania (poza tym jednym które jest obowiązkowe). Mówi o tym art. 31:
Zebrania ogółu właścicieli lokali:
a) mogą być także, w razie potrzeby, zwoływane przez zarząd,
b) zwoływane są na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej przez zarząd
Czyli jeżeli 10% właścicieli chce zwołać zebranie i złoży taki wniosek, to zarząd ma obowiązek zwołać takie zebranie.
Podpisy pod uchwałami powinien zbierać zarząd – już kiedyś o tym pisałem. Jeżeli zarządca ma pełną wiedzę o tym jaka uchwała jest głosowana, będzie potrafił rzetelnie wytłumaczyć za i przeciw, prowadzi inne sprawy wspólnoty zgodnie z obowiązującą umową, to nic nie stoi na przeszkodzie by to zarządca zbierał podpisy pod uchwałą. Z pewnością podpisów nie powinna zbierać przypadkowa osoba, a już na pewno nie może tego robić ktoś kto nie wie co zawiera uchwała i jakie są konsekwencje jej podjęcia/niepodjęcia. To tak w skrócie o podpisach

 

9. Co w przypadku gdy Zarząd nie spełnia swoich obowiązków?
Zarząd pełni funkcję reprezentacyjną i wykonawczą. Czyli reprezentuje wspólnotę na zewnątrz (także w stosunkach pomiędzy właścicielami) i wykonuje wolę wspólnoty. Część obowiązków wykonuje samodzielnie (zwykły zarząd), a te przekraczające zakres zwykłego zarządu wykonuje po podjęciu uchwały przez większość właścicieli. Zarząd nie może zatem nie wykonać woli wspólnoty.
1. Zarząd nie może czegoś zrobić jeżeli nie ma stosownej uchwały a wymagają tego obowiązujące przepisy
2. Jeżeli wspólnota podjęła odpowiednią uchwałę, to Zarząd nie może jej nie zrealizować.
Znam przypadki, w których zarząd unika wykonania woli wspólnoty gdyż jest skorumpowany, albo wola wspólnoty jest niezgodna z oczekiwaniami zarządu. Jeżeli te przypadki dotyczą spraw powiedzmy błahych – przykładowo zarząd nie chce zwołać zebrania, wówczas każdy z mieszkańców może to zrobić i sądy uznają tak zwołane zebrania za zwołane prawidłowo. Oczywiście trzeba wszystkich poinformować w odpowiednim terminie itd.
Jeżeli natomiast zarząd działa na szkodę wspólnoty i nie realizuje postanowień większości właścicieli wówczas najlepszym rozwiązaniem jest zmiana zarządu. Zarząd może zrezygnować ze swoich funkcji, lub można go odwołać zgodnie z art. 20 pkt: zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani.
Zatem wystarczy podjąć uchwałę w tym zakresie, a podpisy pod tą uchwałą nie musi zbierać obecny zarząd, gdyż istniał by tutaj konflikt interesów.
Nie opisuję skrajnych przypadków, w których Zarządowi za niewykonywanie lub niewłaściwe wykonywanie swoich obowiązków, lub za niedopełnienie swoich obowiązków grozi odpowiedzialność karna. To nie miejsce by straszyć zarządy w jakich zapewne wielu z naszych czytelników zasiada