Blog
O zarządzaniu i nie tylko...
Wtorek, Marzec 4, 2025, 08:16
10. Kto podpisuje i rozwiązuje umowę z zarządcą?
Jeżeli wspólnota chce zawrzeć umowę o zarządzanie z nową firmą to może to zrobić na kilka sposobów. Żeby nie zaciemniać obrazu skupmy się na dwóch najbardziej poprawnych i najczęściej spotykanych formach. Są jeszcze inne, ale biorąc pod uwagę fakt, że mogą one być zaskarżone do sądu (a jak wiemy sądy wydają różne często sprzeczne wyroki, poza tym w sądzie trzeba obronić swoją rację) i nie mamy pewności czy przyniosą upragnione skutki – skoncentrujmy się na tych dwóch poprawnych formach.
I. Wspólnota w formie uchwały może wybrać konkretną osobę/firmę jako swojego zarządcę. Wówczas każdy z właścicieli składając podpis pod uchwałą (oczywiście głosując na TAK) akceptuje wybraną firmę/osobę i jej warunki – także te finansowe. To ważne żeby uchwała była odpowiednio skonstruowana i żeby zawierała wszystkie wymagane zapisy. Umowa musi stanowić załącznik do uchwały (albo nawet być częścią zapisów uchwały) tak by każdy z właścicieli mógł się zapoznać z jej zapisami.
W ten sam sposób wspólnota może wypowiedzieć umowę o zarządzanie, ale tutaj również są określone warunki które trzeba spełnić by takie wypowiedzenie było ważne – chodzi tutaj głównie o terminy, sposób doręczenia, itp.
W tym przypadku zarząd nie musi już podpisywać samej umowy, ale oczywiście musi ją zrealizować.
II. Wspólnota może także w formie uchwały wybrać firmę/osobę zarządcy, ale już do samego podpisania umowy upoważnić zarząd. Wówczas po podjęciu uchwały zarząd w imieniu wspólnoty podpisuje umowę o zarządzanie i realizuje jej postanowienia. W tym przypadku umowa również powinna stanowić załącznik do uchwały, gdyż każdy z właścicieli powinien znać zapisy samej umowy i je akceptować (przynajmniej większość właścicieli). Jeżeli w ten sam sposób wspólnota chce rozwiązać umowę wówczas oprócz uchwały zarząd musi jeszcze przygotować i podpisać wypowiedzenie/rozwiązanie umowy. Takie wypowiedzenie wraz z uchwałą musi być doręczone zarządcy z zachowaniem odpowiednich terminów i form.
To tak po krótce. Czy zatem zarząd może sam bez zgody wspólnoty zmienić zarządcę? Niestety nie, ponieważ jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu. Czy po podjęciu uchwały zarząd może zmieniać/negocjować warunki umowy? Również nie, chyba że są to nieznaczące zapisy, ale jak (i kto) uzna czy zmieniane zapisy są nieznaczące. Według mnie gdyby były nieznaczące to nikt by ich nie zapisywała w tak ważnym dokumencie jakim jest umowa. Poza tym wyroki sądu w takich sprawach są różne i zapewne nikt nie będzie się chciał narażać na przegraną sprawę w sądzie (i na pokrycie kosztów takich rozpraw). Jeżeli zatem zarząd negocjował nowe warunki w umowie, to najlepiej poddać ją pod głosowanie jeszcze raz.
Jeżeli wspólnota chce zawrzeć umowę o zarządzanie z nową firmą to może to zrobić na kilka sposobów. Żeby nie zaciemniać obrazu skupmy się na dwóch najbardziej poprawnych i najczęściej spotykanych formach. Są jeszcze inne, ale biorąc pod uwagę fakt, że mogą one być zaskarżone do sądu (a jak wiemy sądy wydają różne często sprzeczne wyroki, poza tym w sądzie trzeba obronić swoją rację) i nie mamy pewności czy przyniosą upragnione skutki – skoncentrujmy się na tych dwóch poprawnych formach.
I. Wspólnota w formie uchwały może wybrać konkretną osobę/firmę jako swojego zarządcę. Wówczas każdy z właścicieli składając podpis pod uchwałą (oczywiście głosując na TAK) akceptuje wybraną firmę/osobę i jej warunki – także te finansowe. To ważne żeby uchwała była odpowiednio skonstruowana i żeby zawierała wszystkie wymagane zapisy. Umowa musi stanowić załącznik do uchwały (albo nawet być częścią zapisów uchwały) tak by każdy z właścicieli mógł się zapoznać z jej zapisami.
W ten sam sposób wspólnota może wypowiedzieć umowę o zarządzanie, ale tutaj również są określone warunki które trzeba spełnić by takie wypowiedzenie było ważne – chodzi tutaj głównie o terminy, sposób doręczenia, itp.
W tym przypadku zarząd nie musi już podpisywać samej umowy, ale oczywiście musi ją zrealizować.
II. Wspólnota może także w formie uchwały wybrać firmę/osobę zarządcy, ale już do samego podpisania umowy upoważnić zarząd. Wówczas po podjęciu uchwały zarząd w imieniu wspólnoty podpisuje umowę o zarządzanie i realizuje jej postanowienia. W tym przypadku umowa również powinna stanowić załącznik do uchwały, gdyż każdy z właścicieli powinien znać zapisy samej umowy i je akceptować (przynajmniej większość właścicieli). Jeżeli w ten sam sposób wspólnota chce rozwiązać umowę wówczas oprócz uchwały zarząd musi jeszcze przygotować i podpisać wypowiedzenie/rozwiązanie umowy. Takie wypowiedzenie wraz z uchwałą musi być doręczone zarządcy z zachowaniem odpowiednich terminów i form.
To tak po krótce. Czy zatem zarząd może sam bez zgody wspólnoty zmienić zarządcę? Niestety nie, ponieważ jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu. Czy po podjęciu uchwały zarząd może zmieniać/negocjować warunki umowy? Również nie, chyba że są to nieznaczące zapisy, ale jak (i kto) uzna czy zmieniane zapisy są nieznaczące. Według mnie gdyby były nieznaczące to nikt by ich nie zapisywała w tak ważnym dokumencie jakim jest umowa. Poza tym wyroki sądu w takich sprawach są różne i zapewne nikt nie będzie się chciał narażać na przegraną sprawę w sądzie (i na pokrycie kosztów takich rozpraw). Jeżeli zatem zarząd negocjował nowe warunki w umowie, to najlepiej poddać ją pod głosowanie jeszcze raz.
Brak komentarzy.
...
