W tym krótkim wpisie chciałbym się trochę pochwalić. W tym roku ze względu na sprzyjającą pogodę i ogólne warunki klimatyczne już blisko miesiąc temu rozpoczęliśmy duże remonty w kilku wspólnotach. Zaczynamy od dachów, później będą docieplenia, podwórka, chodniki, itd.

W tym roku staram się szczególnie wykonać jak najwięcej dokumentacji fotograficznej z przebiegu tych remontów, by po ich zakończeniu wrzucić tutaj jakieś porównania i ciekawe tematy z tych remontów. Zwykle człowiek nie myśli o zdjęciach, zwłaszcza gdy podczas remontu wychodzą jakieś "kwiatki" i trzeba szybko reagować. Już mam kilka tematów do pokazania i omówienia. Mam nadzieję że spodobają się one i Wam. Do 'usłyszenia' już wkrótce

Dzisiaj kolejny materiał o remontach prowadzonych we wspólnotach mieszkaniowych. Tytuł nieco przewrotny, ale słyszałem o zarzutach wobec zarządców i wobec zarządów wspólnot, że remontują coś co jest jeszcze dobre i niepotrzebnie wydają pieniądze. Nie odniosę się do wszystkich takich zarzutów, gdyż sam znam przypadki przedwcześnie i niepotrzebnie przeprowadzonenych remontów. Np.  remontu dachu, w którym zarządca wymienił starą ale dobrą dachówkę na pokrycie płytą typu onduline które po kilkunastu latach wymagało ponownej wymiany (a dachówki jakie znajdują się na strychu po porzednim pokryciu są mocno zabrudzone, ale ich stan jest powiedziałbym bardzo dobry). Ale nie można wszystkich mierzyć jedną miarą. Podam wam konkretny przykład.
Oto zdjęcie fragmentu rury będącej głównym pionem wodnym w jednej z kamienic w Opolu. Instalacja ma około 40-50lat. W tej rurze płynęła woda do mieszkań m.in. wykorzystywana do celów spożywczych. Po wielu latach osadzania się na ściankach rury różnego rodzaju osadów zmniejszył się przekrój wewnętrzny rury i zdecydowaliśmy się na remont generalny instalacji wodnej. Przy okazji wymieniliśmy też piony kanalizacyjne - stare żeliwne rury zastąpiły nowe szczelne rury PCV. Czy remont był konieczny? Tak, gdyż kanalizacja żeliwna była popękana i zaczynały się przecieki. Natomiast rura wodna z zewnątrz wyglądała na dobrą, nie wskazywała na przecieki, natomiast ciśnienie wody na wyższych kondygnacjach było już coraz niższe. Na zebraniu przed remontem, gdzie rozmawialiśmy z właścicielami o planowanych remontach i omawialiśmy potrzebę wymiany rur wodnych padło kilka razy pytanie czy musimy wymieniać te rury? Zawsze staram się odpowiadać zgodnie z posiadaną wiedzą i tutaj też tłumaczyłem uczciwie, że taka wymiana nie była konieczna "na już", ale trzeba było ją wpisać do planu remontowego na najbliższe lata. Te remonty instalacji muszą być zaplanowane w okresie kiedy poprzednia jest już nadwyrężona, ale spełnia jeszcze swoje zadanie. Jeżeli przekroczymy pewien trudny do uchwycenia czas eksploatacji to może się okazać, że dojdzie do poważnej awarii i wtedy remont trzeba robić bezzwłocznie, nie można go wcześniej zaplanować i uzgodnić harmonogramu z mieszkańcami. A zawsze jest tak, że remonty wcześniej zaplanowane przeprowadza się bardziej "gładko", są mniej uciążliwe dla mieszkańców i oczywiście tańsze w realizacji. Zatem zanim ocenicie zarządcę to sprawdźcie czy robi to co trzeba i to co jest zasadne. Ja sam najczęściej sygnalizuję właścicielom potrzebę wymiany instalacji już kilka lat wcześniej i najczęściej te remonty są skorelowane z innymi remontami w myśl zasady - jak robić bałagan to raz i wymienić co potrzebne i co się da.
Na koniec też krótka uwaga - patrzcie i sprawdzajcie czy zakres remontów jest uzasadniony. Od około 3 lat prowadzimy wspólnotę, która technicznie była prowadzona powiedziałbym słabo, ale są takie elementy o któych można śmiało powiedzieć że są mocno przesadzone. Przykłady: drzwi i okna antywłamaniowe ze wzmocnionymi okuciami i dodatkowymi uszczelkami, kominy z wkładami ze stali kwasoodpornej nawet w przewodach które nie były, nie są i zapewne nigdy nie będą używane, instalacja odgromowa na budynku który jest otoczony dużo wyższymi budynkami i który według przepisów nie wymaga takiej instalacji, itd.
A pamiętajcie, że każda taka dodatkowa usługa i dodatkowe wyposażenie to koszt dla całej wspólnoty

Dzisiaj spojrzenie na temat wspónot z nieco innej strony. Pisałem już wielokrotnie o złych zarządcach, o amatorach którzy zajmują się tym tematem licząc na szybkie i łatwe pieniądze. Pisałem też o zarządach wspólnot które realizują prywatne cele nie bacząc na dobro całej wspólnoty. Pisałem też o zarządach które bardzo często we współpracy z nieuczciwymi administratorami doprowadzają do strat materialnych we wspólnocie. Dzisiaj chciałbym żebyście spojrzeli na temat wspólnoty nieco z innej strony. Ten wpis jest efektem dwóch interwencji jakie mieliśmy w tym mijającym tygodniu.

Potocznie we wspólnocie uważa się, że za wszystko odpowiada zarząd i/lub zarządca (lub administrator). Tak jest bardzo często i to najczęsciej zaniedbania tych osób skutkują zaniedbanym budynkiem w którym mieszkacie. Te zaniedbania lub nawet nadużycia i malwersacje bardzo często przenoszą się na złą kondycję finansową całej wspólnoty i brak środków na konieczne remonty. Ale jest jeszcze jeden czynnik o którym raczej się nie wspomina, a który może bardzo zaszkodzić wspólnocie. Oczywiście każdy z nas powie - to nie ja, ale czy tak jest na pewno?

Tym czynnikiem jesteśmy my wszyscy - mieszkańcy i goście odwiedzający daną nieruchomość. Bardzo mało jest wspólnot, które potrafią zadbać o swój budynek. Oczywiście jeżeli mamy przeciekający dach czy stare okna na klatce, to ciężko o to zadbać tak by było czysto, sucho i schludnie. Mówię jednak o przypadkach, gdy mamy wyremontowaną wspólnotę, zadbane otoczenie i wszystko prowadzone jest wzorcowo, a jednak nie potrafimy tego docenić. Zawsze znajdzie się jakiś pajac z markerem lub sprayem który będzie chciał "upiększyć" elewację lub ściany klatki schodowej. Zawsze znajdzie się też "miłośnik" zwierząt, którego zwierzę skutecznie będzie niszczyć elewację lub przez którego będą usychać rośliny. Zawsze znajdzie się też "złota rączka" która będzie chciała coś poprawić lub zmienić w częściach wspólnych niszcząc ściany czy instalacje wspólne. Znajdzie się też "roweromaniak" który dla swojej wygody swoim rowerem będzie obijał ściany na klatce bo przeceż schowanie roweru do garażu lub piwnicy to za duży problem. Znajdzie się też "oszczędny" który co tydzień odkurza swój samochód, ale prąd do tego zawsze ciągnie z tablicy na korytarzu bo swój lepiej oszczędzać.

Długo można tutaj jeszcze wymieniać. Ważne jest jednak to, że przez działania takich mieszkańców lub też ich gości bardzo często jest tak, że klatka rok po remoncie wymaga już malowania, nowe drzwi wstawione kilka miesięcy yemu już wymagają malowania i nowego samozamykacza, a po roślinach w naszym otoczeniu pozostaje tylko wspomnienie.

Co ciekawe zawsze jak zwracamy takim osobom uwagę, to bagatelizują oni swoje działania. Nigdy jeszcze nikt nie powiedział mi - przepraszam, nie wiedziałem/nie zauważyłem, postaram się nie niszczyć...

Poniedziałkowy wpis o kolejnych przygodach w urzędach przypomniał mi jeszcze inne niezbyt przyjemne sytuacje związane z naszymi urzędami i państwem. Rządzący nami coraz częściej zmuszają nas do korzystania z określonych portali i realizowaniu określonych czynności. Wprowadzają rozwiązania które rzekomo mają ułatwić nam przedsiębiorcom naszą codzienną pracę i przynieść jakieś zyski. Jakie? Nie mam pojęcia, ale marketing z wszystkiego może zrobić zysk. Ale przejdźmy do przykładów.
Jakiś czas temu musieliśmy dla nowej wspólnoty złożyć odpowiednie deklaracje w jednym z urzędów. Aby to zrobić trzba mieć  w tym urzędzie założony profil (mamy to ponieważ prowadzimy też inne wspólnoty w tym regionie), ale trzeba też "przypisać" do nowego zarządcy nową wspólnotę. Czynność banalna dla księgowej która się tym zajmuje, ale możliwa do zrealizowania tylko drogą elektroniczną. Zatem księgowa składa formularz przypisania nowej wspólnoty, otrzymuje drogą elektroniczną potwierdzenie że taki formularz został poprawnie złożony i tutaj wydawałoby się, że sprawa jest zakończona i można normalnie prowadzić kolejną wspólnotę. Tak może pomyśli tylko ten, kto nie ma doczynienia z urzędami i ich programami, aplikacjami, platformami, itd. 
Kilka dni później trzeba złożyć dla danej wspólnoty deklarację (oczywiście tylko w formie cyfrowej - inaczej się nie da) i księgowa taką składa, ale po 3 dniach telefon z urzędu, że nie złożyliśmy dokumentów. Księgowa wisi na telefonie blisko godzinę, wyjaśnia wszystko z jedną a później także i drugą panią i okazuje się, że system nie zarejestrował nas jako podmiotu upoważnionego do składania odpowiednich deklaracji. Mamy poświadczenie elektroniczne że tak było, ale panie w systemie tego nie widzą i "system nie przepuści". Koniec i kropka. Zrobiliśmy wszystko poprawnie, zmieściliśmy się we wszystkich wymaganych terminach, mamy nawet potwierdzene że jest OK, a tak naprawdę nie jest OK. Następnego dnia wizyta w urzędzie, odkręcanie całej sytuacji, ponowne nadawanie uprawnień, ponowne składanie deklaracji i po zaledwie dwóch godzinach sprawa naprawiona.

I tak wygląda codzienność w kontacie z różnymi platformami rządowymi, rzekome ułatwienia generują więcej pracy z naszej strony niż wcześniejsze wydrukowanie i złożenie w urzędzie papierowego kwitka, a o błędach i problemach z cyfrowym obiegiem dokumentów polecam zainteresowanym poczytać na forach dla księgowych. Tak. Księgowe założyły specjalne fora gdzie edukują się wzajemnie co zrobić w przypadku problemów z platformali rządowymi, z e-doręczeniami, itd. Księgowe niejednokrotnie są w tym zakresie lepiej wykształcone niż infolinie na które się powinno dzwonić w przypadku wystąpienia problemów. Paranoja

Prosiłem już wielokrotnie swoją żonę by poświęciła trochę czasu i opisała tutaj przynajmniej część swoich perypetii z urzędami, z ich stronami internetowymi, z ich aplikacjami za grube miliony które nie działają i bardzo często się zawieszają. Na razie nie daje się przekonać, ale mam nadzieję że kiedyś poświęci trochę czasu i zobaczycie jakie problemy może stworzyć urząd w błahych sprawach.

Piszę o tym z jeszcze jednego powodu. Osoby postronne, które z urzędami nie mają nic wspólnego (lub składają np. raz w roku rozliczenie i to wszystko) nie mają pojęcia o codziennej pracy księgowych. Nie wiedzą ile przeciętny księgowy musi poświęcić czasu na coś, co teoretycznie powinno być załatwione "od ręki". Nie wiedzą ile czasu przeznaczamy na walkę z papierologią i wymogami urzędów które nic nie wnoszą. Nie wiecie też, że coraz częściej za niedopilnowanie terminów czy określonych obowiązków przepisy nakładają na zarządców coraz wyższe kary finansowe i to liczone w tysiącach złotych.

Miejcie to na uwadze zanim kolejny raz powiecie że wasz zarządca nic nie robi. Być może mógłby robić więcej, ale nie wrzucajcie wszystkich do jednego worka. Bądźcie sprawiedliwi...

Na profilu facebookowym obiecałem dzisiaj dwa tematy, więc pojawia się też drugi temat z ubiegłego tygodnia. Temat dobrze wykonanych prac. Temat przemyślanych i dopasowanych do potrzeb ludzi modernizacji. Temat odpowiedzialności za realizowane inwestycje. O tej sprawie już dawno zapomniałem i gdyby nie wizyta w tym budynku i potrzeba zajrzenia do rozdzielni elektrycznej to pewnie nie pamiętałbym o tej sprawie. Ale ponieważ musiałem tam być i zajrzeć to nasunęły mi się pewne wnioski

Jakieś 12-13 lat temu w jednej ze wspólnot mieliśmy problemy ze starą instalacją elektryczną i z lokatorem, który nielegalnie podpinał się do tej instalacji. Lokator nie był właścicielem (lokal komunalny) ponadto nadużywał alkoholu więc tematu nie dało się załatwić 'po dobroci'. W związku z remontem całej klatki i potrzebą wymiany WLZ'ów przeprowadziliśmy także kompleksowy remont całęj instalacji elektrycznej w budynku. Po zakończeniu prac okazało się, że problematyczny lokator ne podpina się już do instalacji "na lewo", gdyż fizycznie nie ma takiej możliwości (od tego czasu przestał ze mną rozmawiać i często pomawiał mnie i oskarżał wśród sąsiadów o różne dziwne rzeczy - na szczęście sąsiedzi poznali i jego i mnie i nikt się nie dał nabrać na te plotki). Jednak po modernizacji instalaccji okazało się, że ten starszy pan "watuje" swoje bezpieczniki, czyli obciąża przewody wyższym prądem niż to dopuszczalne. Skutkowało to tym, że izolacja na przewodach zasilających dane mieszkanie zaczynała się topić. Na szczęście zauważyliśmy to w porę, rozdzielnia z licznkiem do tego lokalu (do innych też żeby było sprawiedliwie) została zamknięta na klucz, a klucz mamy tylko my i zarząd. Oczywiście zarząd został szczegółowo poinformowany co się działo i pouczony, że jeżeli dojdzie do awarii lub 'wywalenie' bezpieczników to ma wzywać nas. Gmina również otrzymała stosowne wyjaśnienia, na początku próbowali nas zastraszyć i zmusić do wydania kluczy lokatorowi, jednak ze względów bezpieczeństwa pożarowego odmówiliśmy i byliśmy gotowi bronić swojej decyzji w sądzie. Mimo straszenia minęło już ponad 10lat i gmina nie wystąpiła do sądu, więc chyba uznali ostatecznie nasze racje.

Z tym tematem mieliśmy na początku pewne problemy, lokator próbował niszczyć kamery które nagrywały co się dziej przy rozdzielniach, ale wystarczyła jedna sprawa o niszczenie mienia i pan usiadł na tyłku. Od tego czasu wspólnota ma nową i bezpieczną instalację, nic się w niej nie pali i nie topi. Co ciekawe w ciągu tych ostatnich 10 lat bezpieczniki były wymieniane może z pięć razy i to w różnych lokalach z różnych powodów. To co wcześniej było nagminne w lokalu komunalnym uspokoiło się i teraz wszyscy są zadowoleni. No może poza tym jednym lokatorem, ale jak już wielokrotnie pisałem Zarządca nie jest od tego by go wszyscy kochali. Takie uroki tej pracy. Musimy dbać o budynki, ich stan techniczny, funkcjonalność i finanse wspólnoty. Czasami nie da się pogodzić interesów wszystkich mieszkańców...

Dzisiaj wpis, który postanowiłem wykonać po pewnych perypetiach z ubiegłego tygodnia. Jak zwykle piszę o rzeczywistych przypadkach - tym razem ponownie miałem ten "zaszczyt" że dotknęły mnie osobiście.
Przypadek pierwszy - pilna sprawa do załatwienia w urzędzie skarbowym. Nie można tego zrobić elektronicznie, trzeba się pofatygować do urzędu osobiście. Idę zatem do nich zabezpieczony wszystkimi możliwymi dokumentami. Na dzień dobry jak pani urzędniczka usłyszała że chodzi o wspólnotę mieszkaniową to poprosiła koleżankę z biurka obok o pomoc. Koleżanka zapoznaje się z tematem i wydaje jej się... ale pewna nie jest. Poleca zadzwonić do kierowniczki. Zatem telefon do kogoś na górze i informacja 'za chwilę kierowniczka zejdzie'. Czekamy na kierowniczkę, w międzyczasie tłumaczę jaki jest temat i jak to powinno wyglądać, obe panie ze szczerym uśmiechem stwierdzają że na wspólnotach się nie znają i wolą poczekać. Po kilku minutach przychodzi kierowniczka, zapoznaje się z tematem, siada do komputera i coś szuka. Próbuję wytłumaczyć o co chodzi (dla naszej księgowości to chleb powszedni i sprawa do załatwienia w 15sekund), ale kierowniczka musi sprawdzić. Po kolejnych kilku minutach wszystkie trzy panie odchodzą na stronę, naradzają się, po czym wraca ta która mnie przyjęła i oświadcza że zrobią 'tak i tak'. Super. O to właśnie chodziło i tak paniom tłumaczyłem. Tylko że całość zajęła im dobre kilkanaście minut. A miałem tylko wejść i wyjść jak mówi klasyk kabaretowy.

Druga sytuacja - urząd z branży budowlanej. Prowadzimy inwestycję we wspólnocie i potrzebujemy nowy dokument. Stary mamy ale już wygasł i chcemy najnowszą wersję i najbardziej aktualną. Pani która obsługiwała nasz region nie ma, więc dzwonimy do drugiej pani, któa obsługuje inny region i zastępuje koleżankę. Robi to samo ale dla innego regionu. Po rozmowie telefonicznej wiemy że da się, ale trzeba czekać 30dni. Nie możemy tyle czekać, więc dzwonimy do kierownika. Kierownik do tej pani i jest informacja: jak będziemy osobiście to da się od ręki. Zatem dokumenty w samochód i jadę do urzędu. Na miejscu mała kolejka, ale to nie problem. Przychodzi nasza kolej, przedstawiam pani sytuację i pani pyta o zarząd. Informuję, że jesteśmy zarządcą powierzonym z art. 18 uowl i nie ma zarządu. Pani nie wierzy i szuka ustawy o własności lokali i jej art 18. Po kilku minutach i małej pomocy w zrozumieniu treści do pani dociera, że może nam wydać dokument. Ale najpierw upiera się, że muszę okazać szereg innych dokumentów. Nie muszę, ale byłem na to przygotowany więc wyciągam z teczki dokument za dokumentem. Pani je z wielką uwagą sprawdza i postanawia ostatecznie dwa z nich skserować i dołączyć do wniosku z jakim przyjechałem. W międzyczasie pani robi się bardziej uprzejma i rozgadana, przyznaje nawet że nie cierpi wspólnot bo "z nimi zawsze jest coś nie tak". Dostaję kwitek do opłacenia w kasie i po opłaceniu opłaty otrzymuję upragniony dokument. Zajęło mi to 50minut (wiem dokładnie bo miałem opłacony pilet parkingowy), a mogło zająć max 5minut. I ponad dwie godziny dojazdu, ale cóż zrobić - ważne że się udało.

Na koniec nieco inna sytuacja. W jednej ze wspólnot prowadzimy, że się tak wyrażę, interesy z gminą. I tutaj sytuacje nie tylko odwrotna, ale powiedziałbym wręcz wzorowa. Pani urzędniczka bardzo dobrze znająca się na tym co robi, jak trzeba to sama podpowiada co i jak oraz kiedy trzeba zrobić lub przygotować. Wystarczy zadzwonić i z niczym nie ma problemu. Jak muszę podjechać to wszystko czeka przygotowane na umówiony dzień. Dla mnie ideał urzędnika i człowieka, który pracuje z innymi ludźmi. Wszystkim życzę tylko takich "urzędników". Pozdrawiam

Dzisiak kilka zdań o fachowcach i ich usługach. Ten wspis jest efektem rozmów jakie ostatnio musiałem przeprowadzić w związku z planowanymi i realzowanyi remontami w naszych wspólnotach. Na początek zbieranie ofert. 
Aby przeprowadzić jakiś remont musimy zebrać oferty wykonawców. Im więcej tym lepiej, ale nie chodzi tutaj tylko o ilość ofert, ważna jest też ich jakość. Pisałem już kiedyś o "lewych" ofertach więc zainteresowanych zapraszam do lektury. Zatem zbierając te oferty mam okazję rozmawiać z wykonawcami i przyznam szczerze, że coraz rzadziej są to wykonawcy którym powierzyłbym cokolwiek. Bardzo rzadko zdarza się że wykonawca wie o czym mówi, że potrafi porozmawiać o technologii wykonania, zna się na używanych materiałach i wie jak zachować procesy technologiczne. Mówię to z przykrością jako człowiek który sporo inwestycji przeprowadził, ale też jako integrator systemów i nadzór wykonawców na inwestycjach. Ponadto jako zarządca staram się przedstawić swoim wspólnotom rzetelne informacje o złożónych ofertach i o różnicach pomiędzy nimi (nie tylko o różnicach w cenie, a to właśnie samą cenę widzi przeciętny człowiek). Dwa przykłady z ostatiego tygodnia:
Wykonawca I - na oględziny przyjeżdża młody chłopak, przyznaje że on tylko obejrzeć, a wyceniać będzie jego kolega. Ok. Nie widzę w tym problemu, ale brak znajomości podstawowych pojęć zapala u mnie czerwoną lampkę. Druga lampka zapaliła się gdy wysłałem szczegółowe wytyczne co i jak ma być zrobione i otrzymałem wycenę na zupełnie inny zakres prac - "bo tak jak w zapytanu to się nie robi". Pytam czemu tak się nie robi i otrzymuję pokrętną odpowiedź a w zasadzie uniki odpowiedzi. Dla mnie firma już skreślona, ale z ciekawości pytam jeszcze o materiały, producentów, użyte systemy i proces technologiczny. Po tym zapytaniu zaczyna się unikanie kontaktu i brak odpowiedzi na maile. No cóż.
Wykonawca II - to przykład firmy która swoją pozycję buduje tylko na narzekaniu i oczernianiu konkurencji. Właściciel zaczyna spotkanie od standardowego "o panie, a kto panu to tak sp....ł" i zaraz zaczyna narzekać jak to będzie źle robić, jak to niewygodne, jak to normalnie się nie robi ale oni mogą zrobić, ale cena musi być wyższa, itd. Ponadto zauważyłem, że pan nie sprawdza rzeczywistych potrzeb klienta czyli wspólnoty, nie odnosi się do warunków panujących w budynku i z góry zakłada a wręcz próbuje mi wmówić, że jeżeli to ma być zrobione dobrze to tylko on i tylko w "najlepszej" technologii. Gdybym miał to do czegoś porównać, to tak, jakby chciał mnie przewieźć o 100km samolotem i to koniecznie wyczarterowanym dla jednej osoby Boeingiem, bo przecież przejechanie tej trasy samochodem (nawet luksusowym) to niewłaściwe i nieodpowiedzialne zachowanie, a oni dbają o mój komfort i jakość usług. Tylko czy takie są realne potrzeby klienta? Najbardziej rozbawiło mnie straszenie co się rzekomo stanie jeżeli nie zrobimy tego jak on to tłumaczy i jakie problemy będziemy mieli w przyszłości. Postanowiłem zagrać w tę grę, udawałem że się na niczym nie znam i polegam na jego wiedzy i doświadczeniu. Po kilku dniach otrzymałem wycenę (oczywiście zrobioną w specjalnym programie do kosztorysowania), ale kwota była zawyżona blisko 3-krotnie od oferty która prawdopodobnie będzie realizowana.
Na koniec krótka uwaga - jeżeli macie sprawdzonych i zaufanych fachowców to dobrze wiecie, że czasami warto zapłacić za dobrą jakość i fachowe wykonanie nawet  więcej, a na termin warto poczekać kilka czy kilkanaście miesięcy. Po prostu można planować remonty z większym wyprzedzeniem. Ale pamiętajcie, że sama cena nie jest wyznacznikiem jakości i to zarówno usług jak i materiałów, Nie zawsze też ten który lepiej "gada" i opowiada jest lepszym fachowcem.

Jak wspomniałem w tytule - robienie rzeczy porządnie jest ginącą sztuką. Dziś coraz częściej wykonawcy stawiają na słabą jakość i szybki zarobek, albo szukają "jelenia" którego można skroić na dużo większą kasę tak naprawdę nie oferując mu nic czego by potrzebował.
Uważajcie i doceniajcie Fachowców bo wkrótce wyginą

Dzisiejszy wpis jest po części odpowiedzią na pytania i uwagi pani Sandry którą z tego miejsca pozdrawiam. Otóż w jednej ze wspólnot realizowaliśmy kompleksowy remont budynku, w tym m.in. docieplenie elewacji. Budynek spory, zapotrzebowanie na materiały spore, zatem cena materiałów i usług też niemała. I na zebraniu po zakończeniu inwestycji pani Sandra zainteresowała się zużyciem tynku, ponieważ jak sama określiła "jej facet jak robi remont mieszkania to potrafi farbę wylczyć co do litra". Pokusiłem się więc o porównanie które przedstawię poniżej. Zacznę od tego, że na omawianej inwestycji samego tynku zużyliśmy ponad 3tony!!! Tak. Ponad trzy tony samego tynku. Tynk w trzech odcieniach, specjalne ryzality w odcięciach innych kolorów, ale sumarycznie blisko 3,5 tony tynku silikonowego, czyli prawie 6 palet. Jeżeli porównamy to do pomalowania np. dwóch pokoi, kuchni i przedpokoju, gdzie zużyjemy łącznie około 20l farby (zakładam że malujemy dwie warstwy), to facet pani Sandry w swoich obliczeniach musiałby pomylić się zaledwie o 300ml farby, czyli po zakończeniu prac w wiadrze zostanie mu około szklanka farby. Jeżeli jednak mieszkanie ma inny metraż niż ja założyłem w wyliczeniach np. o 2, 5, 10 czy 15m2 mniej, to do pomalowania całego mieszkania potrzebowalibyśmy nie 20 litrów tylko 19, a może 18, a może nawet 17litrów farby. I co wtedy? Kupić 2 wiadra po 10l i zostawić 2-3litry? A może kupić 1 wiadro 10l i 6 puszek 1 litrowych? A jak braknie to dokupić jeszcze 1puszkę?  Ale wtedy zapewne zapłacimy więcej. Co zatem wybrać? Marnowanie 2-3 litrów farby, czy przepłacanie za mniejsze opakowania? Decyzję zawsze musicie podjąć sami.

Jak już opisuję ten temat, to opiszę jak to wyglądało w przedmiotowej wspólnocie w której wykonywaliśmy docieplenie. Zakupiliśmy 5 całych palet tynku, co stanowiło około 90% spodziewanego/wyliczonego zapotrzebowania. W trakcie realizacji prac, gdy kończona była trzecia ściana i została tylko najmniejsza ściana szczytowa mogliśmy dokładnie wyliczyć ile tynku jeszce potrzeba do dokończenia prac i tyle zamówiliśmy. Przy okazji zamówiliśmy jeszcze materiały na inne prace, ale to już jest osobny temat nie dotyczący tego wpisu.
Tak na marginesie proszę zwrócić uwagę na to ile materiału potrzeba na samo ocieplenie budynku:  6 palet tynku, dwa tiry styropianu, 16 palet kleju do styropianu i do siatki zbrojącej, paleta siatki zbrojącej, paleta gruntu wzmacniającego i paleta gruntu pod tynk. Do tego łączniki, zaślepki, piana poliuretanowa, narożniki, parapety, masa uszczelniająca i folia kubełkowa do fundamentów. Łącznie 3 TIRy materiału. A to tylko samo docieplenie. Do tego dochodzi jeszcze cały szereg innych materiałów do prac które były wykonywane równolegle.

Chciałbym poruszyć jeszcze raz temat zatrudniania fachowców do wykonywania lub kontroli określonych zadań we wspólnotach, ale temat dotyczy praktycznie każdego z nas w mniejszej lub większej skali. Jak wiecie jestem praktykiem więc i w tym wpisie posłużę się przykładami z mojej pracy.
Przykład pierwszy dosłownie z wczoraj. Niecałe dwa lata temu przejęliśmy wspólnotę i planujemy remont schodów, poręczy i odświeżenie klatki schodowej. Wspólnota przez ostatnie kilka lat miała dwóch zarządców, ale praktycznie trzeba przyznać że była prowadzona przez trzy dość twarde i rzeczowe panie. Jeżeli były robone remonty, to właśnie te panie wszystko nadzorowały, wskazywały co i jak ma być zrobone, itd. Wynikało to głównie z niewiedzy i bierności samych zarządców. Na pierwszy rzut oka wspólnota wygląda na zadbaną, ale gdyby wszystko było super to nie byłoby tego tematu. Przy okazji remontu schodów będziemy zmieniać też posadzkę na klatce bo okazuje się że albo wykonawca zrobił coś nieudolnie, albo nie sprawdził podłoża, albo użył niewłaściwych materiałów i technologii - trudno teraz wskazać bezpośrednią przyczynę. Fakt jest taki, że pomimo szczerych chęci panie z zarządu zdały się na opinię "fachowca" i teraz wspólnota musi wydać kilkanaście - kilkadziesiąt tysięcy i poprawiać coś co było robione kilka lat temu. Przy okazji będziemy poprawiać też żle osadzone drzwi i inne zabudowy na klatce by poprafić funkcjonalność i estetykę. A wystarczyło zatrudnić kogoś, kto sprawdziłby wszystko, nadzorował wykonawcę, sprawdził czy materiały są odpowiednie. Koszt (strzelam) około 2000zł uchroniłby wspólnotę przed ponownym remontem tych samych elementów i wydatkiem około 20 000zł. 

Drugi przykład - w jednej ze wspólnot przed świętami była mała awaria w instalacjach elektryczno-technicznych. Temat skomplikowany, więc oszczędzę wam szczegółów. Głównie chodzi o to, że technologia idzie do przodu i coś co było zamontowane 15-20lat temu nie ma już wsparcia producenta i części zamiennych. Kilku techników którzy byli na miejscu od razu powiedziało, że nie podejmują się naprawy, nawet bez zaglądania w techniczne skrzynki i proponują wymianę na nowe. Zobaczyli stare logo jednego z producentów sprzętu i na tej podstawie uznali że sprzęt jest nie do naprawy Jeden instalator zaproponował, że sprawdzi czy coś można zdziałać, ale też nic z tego nie wyszło. Dopiero ostatni Fachowiec (przez duuuże F) przyszedł, rozebrał wszystko, podrapał się po głowie, sapnął ze dwa razy i zabrał się do pracy. W międzyczasie Pan pojechał do firmy po części zamienne i jakiś sprzęt, ale na drugi dzień okazało się że wszystko działa, nic nie trzeba wymieniać na nowe. Cena usługi niecały 1000zł, a wcześniej inni fahofcy! proponowali że koszt samego sprzetu to około 12-15tysięcy zł plus oczywiście robocizna. Można zrobić jak się chce i ma wiedzę? W wielu przypadkach można!

Na koniec przestroga i rada dla wszystkich: jeżeli nie jesteście fachowcami w danej dziedzinie to nie bójcie się szukać fachowców i nie bójcie się prosić o pomoc. Albo zatrudnijcie kierownika/inspektora (ale dobrego a nie tylko takiego na papierze), albo wybierzcie Zarządcę który nadór przeprowadzi za Was. Pierwszy przykład pokazuje, że nawet panie z zarządu które działały bardzo sprawnie i w dobrej wierze zostały oszukane (nie wnikam czy celowo) przez wykonawcę. Już kiedyś pisałem też o zatrudnianiu inspektorów nadzoru którzy tak naprawdę współpracowali z wykonawcą i pilnowali ich intreresu, więc musicie być bardzo ostrożni.

Dzisiaj wpis o wydarzeniu sprzed dwóch dni. Jedna z mieszkanek poczuła w swoim mieszkaniu nieprzyjemny chemiczny zapach. Na klatce tego nie było więc zgłosiła się do zarządcy. W pierwszej kolejności poprosiliśmy by sprawdziła u sąsiadów czy też występują takie zapachy. Sprawdziła, okazało się że sąsiad z dołu coś malował, sąsiad obiecał że wyniesie farbę z mieszkania i dokończy na dworze. Super. Jak widać rozmowa z sąsiadami dużo może nam pomóc. Ale...

Nie byłbym sobą gdybym nie zainteresował się tematem. Sprawdziłem - Pani ma w mieszkaniu piec gazowy z otwartą komorą spalania, czyli powietrze do spalania pobierane jest z pomieszczenia. Przy temperaturach jakie mamy piec w ciągu godziny potrafi spalić kilkadziesiąt metrów sześciennych powietrza. Mówiąc bardziej obrazowo - w ciągu godziny potrafi spalić więcej powietrza niż znajduje się w całym mieszkaniu. Czy wtedy w mieszkaniu mamy próżnię? Oczywiście że nie. Powietrze do mieszkania jest zaciągane z zewnątrz i to różnymi sposobami. Prawidłowy sposób to nawiew z zewnątrz w pomieszczeniu w którym jest piec. Ta pani miała piec w kuchni, a w ścianie zewnętrznej pod oknem rurę z kratką z obu stron która stanowiła nawiew do pieca. Ale ponieważ z rury leciało zimne powietrze to pani postanowiła rurę zatkać szmatami. I teraz podczas pracy pieca powietrze dostaje się innymi możliwymi drogami. Okna w mieszkaniu bardzo szczelne, bez nawiewów, bez chociażby rozszczelnienia. Na klatce też nowe okna i drzwi. Zatem powietrze musi się do pomieszczenia dostać jakoś inaczej. I dostaje się np. wentylacją. Potrafi "zassać" powietrze nawet sponad dachu i jeżeli obok kanału wentylacyjnego tej pani jest kanał wentylacyjny sąsiada to pani do mieszkania zasysa to co sąsiad się pozbył z domu. Dla pieca to nie przeszkadza, ale pani ta nieświadomie oddycha zanieczyszczonym powietrzem.
Na tym samym przykładzie wiele osób skarży się że czasami w mieszkaniu czują spaliny czy wręcz dym. Jeżeli obok twojego komina wentylacyjnego jest komin dymowy to istnieje ryzyko, że do twojego mieszkania dostanie się dym sponad dachu. Czy to jest wina sąsiada? Nie! To twoja wina bo zatykasz nawiew do pomieszczenia. Bo robimy z naszych mieszkań coraz bardziej szczelne wręcz hermetyczne zabudowy i nie zastanawiamy się czym będziemy oddychać i co będzie spalał nasz kocioł. 

Jeżeli chcesz mieć szczelne mieszkanie to zamontuj piec z zamkniętą komorą spalania lub zamontuj kocioł np. w komórce lub w piwnicy gdzie zapewnisz stały strumień świeżego powietrza z zewnątrz a jednocześnie nie wyziębisz pomieszczeń w których mieszkasz. 
Celowo nie wspominam o przepisach, dobrych praktykach czy normach. Chciałbym tylko zwrócić uwagę na fakt, że bardzo często to nasze czyny doprowadzają do nieprzyjemnych efektów, a my najczęsciej szukamy winy wśród innych i innych oskarżamy o zaniedbania czy złośliwości.

Przejrzałem protokoły kominiarza dotyczące mieszkania tej pani z mojego przykładu. Wcześniej przez wiele lat nie było tam nawiewu, po naszej kontroli i wizycie kominiarza nawiew został wykonany. Ale o tym, że nawiewu nie można zatykać kominiarz już nie napisał... :)

Dzisiaj chciałbym poświęcić kilka słów regulacji samozamykaczy jakie mamy najczęściej zamontowane w drzwiach wejściowych na klatkę schodową. Wiele osób zapomina o dbaniu o te urządzenia i właściwej ich regulacji. Niestety jeszcze więcej osób nie wie jak je właściciwie montować i regulować już podczas montażu. To właśnie montaż i regulacja mają ogromny wpływ na ich działanie, a prawidłowe działanie samozamykaczy to komfort, bezpieczeństwo ale także ochrona przed ucieczką ciepła z naszych mieszkań.
Zacznę od tego, że jest wiele typów samozamyaczy, zatem skupię się tutaj na tych najczęściej spotykanych i najchętniej montowanych. Ich zasada działania i budowa są podobne (nie takie same - dlatego możliwości regulacji są różne) i opierają się najczęściej na sprężynach i cieczach hamujących/spowalniających ruch. Należy zatem pamiętać o dwóch rzeczach, które po krótce opiszę.
Po pierwsze każdy samozamykacz należy odpowiednio dobierać do konstrukcji drzwi, ich wymiarów, wagi, miejsca montażu i funkcji jakie są nam potrzebne. Ponadto jak już mamy dobrane urządzenie to musimy je prawidłowo zamontować. Niewiele osób wie, że już samo miejsce montażu albo też sposób zamontowania ramienia, czy też kąt połączenia zamykacza z ramieniem już stanowią pierwszy etap regulacji i dopasowania. Przeglądajcie dokładnie instrukcje producenta w tym zakresie i trzymajcie się wytycznych. Często nawet instalatorzy popełniają tutaj błędy ("zawsze tak montowałem i nie ma problemów - znacie te tłumaczenia?"). Także same urządzenia mają często wstępne nastawy np. siły działania. Producent ustawia to na średnim poziomie, ale dopasujcie wszystko do waszych potrzeb. 
Po drugie samozamykacze są najczęściej wrażliwe na różnice temperatur, zatem wymagają regulacji i "przestawienia" z okresu letniego na zimowy i odwrotnie. Wynika to z tego, że olej wykorzystywany do tłumienia zamykania drzwi czy innych funkcji zamykacza zmienia gęstość wraz ze zmianą temperatury otoczenia. Duży wpływ ma tutaj rodzaj drzwi (aluminiowe i stalowe łątwo przewodzą ciepło i zimą samozamykacze zamontowane na takich drzwiach osiągają niższe temperatury), ale też rodzaj zastosowanej przekładki termincznej (lub najczęściej jej brak), podstawa montażowa lub jej brak, oraz szczelność samej klatki schodowej.

Dopiero jak spojrzymy na samozamykacz jako na całość to możemy dobrze go dopasować i wyregulować. W niektórych modelach mamy aż 7-8 możłiwości regulacji, ale tylko 2-3 śruby regulacyjne. Reszta to właśnie miejsce montażu, przesunięcie zamykacza, przesunięcie/obrócenie ramienia, ukryta regulacja siły, czy zmiana ramienia. Często spotykam się we wspólnotach z samozamykaczami które mieszkańcy lub instalatorzy róbują regulować, ale często nawet nie wiedzą co i jak regulować by uzyskać porządany efekt. Często skutkiem tych nadmiernych i nieudanych regulacji jest potrzeba wymiany całego urządzenia. Niepotrzebna jeżeli wszystko od doboru, poprzez montaż a skończywszy na sezonowej regulacji zrobimy dobrze. Te urządzenia (jeżeli są dobrych firm) potrafią służyć przez wiele lat i pomimo setek tysięcy cykli otwórz-zamknij. Pamiętajmy o tym

Podsumowując jeżeli masz chęć i odrobinę wiedzy technicznej oraz podstawowe narzędzia, to możesz sam sprawnie wyregulować swój samozamykacz. Polecam poszukać instrukcji do danego modelu i trzymać się zaleceń i uwag producenta. Sprawdź też czy instalator zamontował urządzenie zgodnie z tymi uwagami. Jeżeli jednak nie chcesz lub jesteś laikiem i nie masz nawet śrubokręta to poproś zarządcę o pomoc.
Pamiętajcie, że na blogu opisuję najczęstsze przypadki i najczęściej spotykane urządzenia. I tak jest tym razem. Spotykam też urządzenia działąjące na innych zasadach i nie wymagające regulacji, ale w mojej pracy stanowią one mniej niż 1promil wszystkich urządzeń, zatem istnieje nikła szansa że spotkacie je w swoich drzwiach.

Na koniec jeszcze jedna uwaga praktyczna - otwarcie drzwi na dłuższy czas w okresie jesienno-zimowym może wychłodzić samozamykacz na tyle, że po zamknięciu drzwi będzie potrzebował kilka godzin by ponownie zagrzać olej w swoich mechanizmach i przywrócić poprawne działanie. Nie regulujcie ich codziennie.

Wszystke dzisiejsze wpisy są ze sobą powiązane gdyż dotyczą ogrzewania. Niniejszym wpisem chciałbym (przynajmniej na razie - do czasu kolenych doświadczeń lub Waszych pytań) zamknąć ten temat. Opisując temat parametryzacji i konkretnych oszczędności przyszła mi do głowy jeszcze jedna myśl i jeszcze jeden przykład.

Kilka tygodni temu przejęliśmy w zarządzanie wspólnotę która posiada własną kotłownię. Jak wiecie lubię wiedzieć co w naszych wspólnotach piszczy, więc wiele rzeczy (zwłaszcza na początku) staram się sprawdzać osobiście. W tym przypadku sprawdziłe też kotłownię, m.in. sterownik kotła i pompę obiegową. I w oczy rzuciły mi się dwie rzeczy. Pompa obiegowa top producent i top jakość ze sterowaniem elektronicznym, ale ustawiona na maksa i bez wykorzystania elektroniki. Czyli wspólnota zapłaciła kilkanaście tysięcy a mogła kupić pompę kilka tysięcy taniej lub wykorzystać automatykę w tej którą ma. I tak na dzień dobry wykorzystaliśmy kilka funkcji i zmieniłem kika parametrów samej pompy. Ponadto okazało się, że parametry w kontrolerze kotła też są ustawione na ustawieia fabryczne i nie uwzględniają charakterystyki budynku. Na początek zmieniłem te oczywiste. Kilka dni później kontrola poprawności i ponowna zmiana ustawień. Jutro jadę na kolejną kontrolę i dalsze parametryzowanie. Jeszcze to potrwa, ale zapewne uda się osiągnąć wymierne korzyści.

Na koniec chciałbym podzielić się z Wami pewnym doświadczeniem z ostatnich dni, którego efekt był zaskoczeniem także dla mnie. Potraktujcie to jako ciekawostkę. Postaram się opisać temat krótko. W jednym budynku (lokalu) był problem z kotłem CO w którym właściciel palił najczęsciej drewnem, ale czasem też czymś innym. Paliło się słabo, Interwencje kominiarza niewiele dały. Niby wszystko ok, ale palenie słabe, a na efekt ciepła trzeba długo czekać. Ze względu na to że lubię mieszkańców i już się trochę znamy postanowiłem im pomóc. Na miejscu wszystko posprawdzałem (na marginesie dodam, że w tym samym budunku robiłem kontrolę po przejęciu i wykryłem kilka nieprawidłowości których nawet kominiarz nie zauważył lub się pomylił) i wpadłem na dość nietypowy pomysł. Ponieważ komin był stalowy i jego struktura pozwalała na to zaproponowałem ciśnieniowe płukanie komina aż do pieca. Oczywiście wszystko przygotowaliśmy i zabezpieczyliśmy. Zużyliśmy około 80l wody i żałuję, że nie zrobiłem zdjęcia tego syfu jaki wypłukaliśmy (nie było czasu i warunków na robienie zdjęć). I efekt który wszystkich zaskoczył. Dzisiaj byłem na sprawdzeniu i ocenie efektów i jestem pod wrażeniem. W piecu pali się rewelacyjnie, rozpala bardzo szybko, nic się nie dymi. Opisuję to jako ciekawostkę, jako coś czego zapewne nikt nie przeprowadzał ale też nikt nie spodziewał się aż takich efektów

Sezon grzewczy w pełni więc i tematy dotyczące ogrzewania są na czasie i często przewijają się w naszej pracy. WIem że już o tym pisałem, ale chciałbym pokazać Wam jak prawidłowe ustawienie ogrzewania może przynieść wymierne korzyści. Niezależnie od tego czy jest to ogrzewanie elektryczne, gazowe, na olej opałowy, węglowe, pompą ciepła, czy jeszcze inne. Zwróćcie uwagę kto parametryzuje wasze piece. Inaczej zrobi to teoretyk, czyli np. handlowiec który zrobi to tak byście byli zadowoleni z komfortowej temperatury i zapewne przesadzi z parametrami w myśl zasady lepiej żeby klient miał za ciepło niż ma dzwonić jak przyjdą mrozy. Inaczej paramerty ustawi monter lub serwisant który robi to raz i najczęściej ustawia parametry według swojego dośwadczenia i zaleceń producenta. Takie ustawienie będzie lepsze niż pierwsze, ale też niezbyt ekonomczne i nie do końca dopasowane do waszych potrzeb. Optymalnie będzie, jeżeli osba ustawiająca wszystke urządzenia pozna mieszkańców i ich styl życia, pozna ich potrzeby i dobowy rytm życia, ale też pozna urządzenia jakie ustawia, ich zależności i powiązania oraz zna prawa fizyki i ma odpowiednie doświadczenie. Parametryzacja nie powinna wynikać tylko z instrukcji i zaleceń producenta. 

Podam Wam przykład parametryzacji ogrzewania które trwało ponad rok i obejmowało kompleksowo całe żródło ciepła wraz z pompami, sterownikami oraz takimi urządzeniami jak zawory mieszające, itd. Dlaczego trwało to tak długo? Bo warto poznać reakcję układu na różne warunki pogodowe,  niskie i długotrwałe temperatury które panują w polsce najczęściej w styczniu-lutym, zapotrebowanie na ciepło w miesiącach jesiennych i wiosennych też wymaga innej reakcji układu grzewczego. Przejdźmy zatem do efektów. Wyniki finansowe o których teraz powiem zawierają wszystko co dotyczy ogrzewania. Liczniki prądu zainstalowane też są i obejmują wszystkie urządzenia wspomagające, zatem koszty ogrzewania obejmują wszystko co składa się i ma wpływ na ogrzewanie. Przyjmujemy, że dwa lata temu przed przejęciem wspólnoty pod nasze skrzydła koszt ogrzewania wynosił 100% (nie będę podawał kwot bo to nikomu i tak nic nie powie). W ubiegłym roku - w trakcie parametryzacji, a właściwie na początku tego procesu - koszty spadły o kilka procent. Na koniec grudnia te koszty spadły o dalsze około 18% i to niezależnie od podwyżek jakie miały miejsce w dwóch ostatnich latach. Nasze zimy a więc i sezony grzewcze są w polsce różne, zatem porównywanie kosztów rok do roku nie jest w pełni zasadne, ale jeżeli pomimo wzrostu kosztów mamy oszczędności na poziomie 20-25%, to nawet jeżeli przyjmiemy że dwie ubiegłe zimy były cieplejsze i realne oszczędności wynoszą 10% to uważam, ze to jest bardzo dobry wynik. Biorąc pod uwagę bardzo niskie koszty jakie ponieśliśmy w związku z tą parametryzacją to według mnie wynik jest rewelacyjny. A pamiętać należy o tym, że te oszczędności będą także w kolejnych latach: za rok, za pięć, za dziesięć lat także będziemy płacić rachunki niższe o te 10-25%. I te przyjmijmy średnio 15% rocznie razy 20najbliższych lat to już mamy naprawdę ładne i niemałe oszczędności.

Ten przykład pokazuje, że warto pochylić się nad tym co już mamy i sprawdzić czy możemy coś poprawić. 

W dawnych czasach nie mieliśmy gazu w domach, nie wiedzieliśmy że będzie coś takiego jak energia pozyskiwana ze słońca, budynki były nieocieplone, okna na zimę co najwyżej uszczelniało się jakimiś szmatami a i tak mróz malował na nich przepiękne krajobrazy. W piecach pliliśmy węglem albo drewnem bo tylko to było dostępne. A mimo to pleśnie i grzyby występowały sporadycznie (nie będę się tutaj na tym skupiał - jak kogoś interesuje ten temat to proszę o komentarze). 

Nie mieliśmy problemów z pleśnią i wilgocią w kominie właśnie z powodu stanu naszych domów, nieszczelnych okien, oraz instalacji grzewczych które grzały i to grzały tak, że grzejnika nie można było dotknąć. Woda w kotłach zagotowała się nie raz bo nie było żadnej automatyki sterującej, a w kominie nie było wilgoci nawet jeżeli wrzuciliśmy mokre drewno bo komin nagrzewał się do takich temperatur, że jeżeli pojawiła się w nim wilgoć to bardzo szybko wyparowywała

Przejdźmy do czasów wspólczesnych. Mamy bardzo dobre i szczelne okna, z naszych domów i mieszkań robimy zamknięte i szczelne termosy, w piecu palimy dużo mniej niż dawniej i osiągamy niższe temperatury. Woda w grzejnikach nie ma już 80-90stopni, tylko 40-50, a czasami nawet tylko 30stopni. Komin też nie jest gorący tylko robi się lekko ciepły. Jeżeli nie palimy 24h na dobę, to komin często nie nagrzewa się nawet do temperatury sprzyjającej odparowaniu wilgoci. Zatem wilgoć obecna w spalinach skrapla się na ściankach komina (komin jest zimniejszy niż spaliny) i jeżeli nie ma bariery w postaci wkładu blaszanego to przenika w cegły z których zbudowany jest komin. I stąd bierze się problem zawilgoconych kominów, brązowych zacieków (najczęściej na nieogrzewanych poddaszach gdzie komin może mieć temperatury nawet bliskie zeru i efekt skraplania jest jeszcze szybszy i bardziej widoczny. Zatem nie można palić tak jak dawniej. Należy zwrócić uwagę na to co wrzucamy do kotła. Wielu hydraulików i projektantów zwraca uwagę, że do kotła powinien być dołączony odpowiednio duży bufor, który sprawi, że kocioł pracuje dłuższy czas, zwiększa się jego sprawność, rośnie także wytrzymałość samej konstrukcji kotła, a komin osiąga lepsze parametry i nie ulega korozji. 

Także drewno używane do palenia powinno być odpowiedni wysuszone, wysezonowane. Niektórzy mówią o tum, że drewno używane do palenia powinno być suszone przez 3 lata w suchym przewiewnym miejscu. Nie wystarczy nazbierać palet, które często stały miesiącami w wodzie, póżniej je pociąć, złożyć w piwnicy na miesiąc czy dwa i powiedzieć, że palimy suchym drewnem. Mój dziadek miał na podwórku 3 duże stosy pociętego i porąbanego drewna. Każda była zadaszona i drewno schło około 3 lat. Jeżeli z jednej pryzmy było zabierane drewno do palenia, to dwie pozostałe schły. Jak drewno z tej jednej się skończyło, to dziadek jechał do lasu, przywoził nowe drewno i układał nowy stos który zdążył wyschnąć zanim przyszła jego kolej. I tak w kółko.

Jeszcze raz proszę - zwracajcie uwagę czym palicie. Ostatnio przejęliśmy nową wspólnotę i tam już po pierwszej wizyce (jeszcze przed sezonem grzewczym) na strychach już wiedziałem że wspólnota ma problemy z wilgocią w kominach i trzeba edukować mieszkańców.

WItajcie po dłuższej przerwie. Dzisiaj poruszę temat zgłoszony przez Adama w Q&A. Pytanie długo czekało na odpowiedź, gdyż planowałem do tego przygotować grafikę i wykres, ale nadarzyła się inna okazja. Spotkałem znajomego z którym rozmawiałem na podobny temat i okazało się, że na jednej z uczelni wyższych będziemy mogli przeprowadzić bardzo interesujący eksperyment który opiszę za chwilę. Powodem przeprowadzenia tego badania była wilgoć pojawiająca się w kominach w których spalane jest m.in. drewno. Zdjęcia zawilgoconych kominów pewnie niejednokrotnie widzieliście. To są kominy na których pojawiają się brązowe plamy i zacieki. Jeżeli nie kojarzycie jak to wygląda piszcie w komentarzach.

Przejdźmy jednak do sedna, czyli samego eksperymentu/badania. Polegał on na spaleniu około 15litrów (dużego wiadra) drewna które było suche w dotyku, ale jak wykazała próba tak się nam tylko wydawało, w warunkach cieplno-wilgotnościowych zbliżonych do naturalnych występujących np. w piwnicach gdzie często stoją piece centralnego ogrzewania. Ponadto spaliny z procesu spalania były odprowadzane stalową nieocieploną rurą co miało imitować wychłodzony komin. Podczas tego spalania wilgoć znajdująca się w drewnie i w pomieszczeniu (skąd piec pobierał powietrze potrzebne do spalania drewna) skraplała się na ścianach zimnego komina i spływała do pojemnika gdzie cały kondensat był zbierany. Po spaleniu wskazanej porcji drewna okazało się, że tego kondensatu uznierało się około 350ml !!! Z tak małej ilości drewna. Wszyscy obecni podczas tej próby byli zdziwieni ilością zebranego kondensatu. 

Wklejam Wam zdjęcie słoika z tym zebranym kondensatem

Dlaczego o tym piszę? Ponieważ większość osób mających kotły CO na paliwa stałe i palące w nich drewnem nie zdają sobie sprawy jak prawidłowo w nich palić i jak sezonować drewno by nie niszczyć sobie pieca i komina. Można zdzierać sobie gardło, kominiarze w protokołach mogą pisać co roku to samo, ale wielu ludzi i tak nie uwierzy - oczywiście do czasu jak pojawią się zacieki na kominie lub piec przerdzewieje od środka. A i wtedy trudno im uwierzyć, że przyczyną było mokre drewno. O suszeniu drewna i sposobach palenia napiszę co nieco w kolejnym wątku żeby tutaj nie rzedłużać. Moim zdaniem palenie mokrym drewnem jest zmorą naszych kominów i ludzi którzy zatrzymali się jakieś dwadzieścia lat temu kiedy nasze budynki były nieocieplone, okna nieszczelne, a o wentylacji czy rekuperacji nikt jeszcze nie słyszał. Każdy miał w kotłowni kratkę wentylacyjną ale i to bardzo często zasłaniano by w domu było cieplej. Co również jest istotne - palenie mokrym drewnem jest obok niewłaściwego sposobu rozpalania i palenia (np. palenie 'od dołu') także przyczyną tego jaką mamy jakość powietrza w okresie zimowym. A trujemy nie tylko siebie ale też wszystkich dookoła.

Jeżeli zatem palisz w piecu drewnem lub czasami spalasz w nim stare deski czy palety to koniecznie przeczytaj kolejny wątek. Zachęcam

Zapewne czytelnik pyta o odpłatne prace, gdyż to kwestia wynagrodzenia jest najczęstszym problemem i punktem spornym. Każdy z mieszkańców (nie tylko właścicieli) jeżeli ma tylko ochotę i czas może wykonywać nieodpłatnie prace na rzecz wspólnoty. Znam wiele przypadków mieszkańców, którzy w ten sposób dbają o rośliny wokół budynku, koszą trawniki, myją klatki schodowe, odśnieżają chodniki, itd. Jedna z naszych wspólnot nawet we własnym zakresie prowadzi różne prace – ostatnio była potrzeba wyrównania podwórka, my zorganizowaliśmy tłuczeń i zagęszczarkę, a mieszkańcy sami skrzyknęli się w sobotę i każdy jak mógł pomagał. Jeden przyniósł grabie, drugi łopatę, trzeci zorganizował taczkę i w kilka godzin całe podwórko wyglądało jak nowe. Jeżeli wspólnota jest zgrana to dużo można w ten sposób osiągnąć i oszczędzić.

Dla kontrastu podam też przykład wspólnoty która wszędzie widzi spisek i wyzysk. Jeżeli sąsiad wykosi trawę swoją kosiarką to jest nazywany frajerem bo robi to za darmo. Inny wymienił spaloną żarówkę i sąsiad go wyśmiał z tego powodu. Jeszcze inny sąsiad w zimie odśnieżył kawałek chodnika i inni dogadywali mu tylko dlatego, że zrobił to za darmo. Czyli wszyscy pracujący za darmo to frajerzy i de..le. Przykre to, ale to nie moje słowa. W tej samej wspólnocie jest duża kotłownia węglowa, która ogrzewa cały blok. W tej kotłowni jeden z sąsiadów palił przez cały sezon (miał uprawnienia, był na emeryturze więc chciał trochę dorobić do tej emerytury), za co miał odpowiednie wynagrodzenie zgodne z podpisaną umową. Warto zaznaczyć, że brał blisko o połowę mniej pieniędzy niż poprzedni palacze. Ale ludziom i tak się to nie podobało, bo „dorabia się ich kosztem". W pewnym momencie sąsiad wymienił auto na inne (nie nowe), to ktoś przebił mu wszystkie 4 opony. Po tym incydencie żona tego Pana zmusiła go do rezygnacji z funkcji palacza. I teraz wspólnota ma firmę zewnętrzną która bierze 2x więcej za palenie niż ten Pan.
Pracujesz za darmo - źle, bierzesz wynagdodzenie - jeszcze gorzej...

Ale wracając do pytania – czy mieszkaniec może wykonywać odpłatne prace na rzecz wspólnoty? Oczywiście że może. Jeżeli wynagrodzenie jest realne, czy takie jakie wzięłyby firmy zewnętrzne, jeżeli prace są wykonywane należycie, jeżeli do tych prac nie są wymagane specjalne uprawnienia (lub jeżeli mieszkaniec ma takie uprawnienia) to jak najbardziej może wykonywać takie prace. Polecam jednak zastanowić się czy warto i czy nie będziemy później pomawiani o „przekręty" i pobieranie nienależnego wynagrodzenia. Im większa wspólnota, tym większa szansa, że znajdzie się ktoś kto będzie niezadowolony lub ktoś kto będzie zazdrościł, że sąsiad jest obrotny i potrafi zarobić kilka złotych dodatkowo. Naprawdę znam wiele takich przypadków i od jakiegoś czasu polecam zastanowić się czy chcemy wchodzić w taki układ.

W temacie zarządu powierzonego przygotuję wkrótce tabelkę lub grafikę która to lepiej objaśni.

17. Czym jest „pasożytnictwo cieplne" we wspólnocie?
W ostatnim czasie w mediach bardzo często możemy się spotkać z tym określeniem. Mówi się o tym coraz więcej w kontekście coraz wyższych kosztów ogrzewania. W prostych słowach pasożytnictwo cieplne to ogrzewanie swojego mieszkania kosztem sąsiadów, czyli przykręcamy lub nawet całkowicie zakręcamy grzejniki w swoim mieszkaniu i korzystamy z ciepła jakim swoje mieszkania ogrzewają nasi sąsiedzi (po bokach, pod nami, nad nami). Ciepło to przenika przez ściany i ogrzewa nasze mieszkanie.
Pasożytnictwo cieplne możemy podzielić na dwa rodzaje:
- świadome – zakręcamy grzejniki wiedząc że ogrzejemy się kosztem sąsiadów, a nasze rachunki za ogrzewanie będą niższe;
- nieświadome/niecelowe – wyjeżdżamy do pracy na kilka miesięcy lub na dłuższe wakacje lub mamy mieszkanie w którym nikt nie mieszka, a i tak w mieszkaniu przez cały czas mamy dość wysoką temperaturę, instalacje nie zamarzają nawet przy dużych mrozach, ściany są nagrzane, itd.
Gdybyśmy nie mieli sąsiadów to po zakręceniu grzejników nasze mieszkanie wychłodziło by się, przy dużych mrozach woda zamarzłaby, a i zapach stęchlizny po pewnym czasie byłby niezaprzeczalnie wyczuwalny.
Czy pasożytnictwo powoduje oszczędzanie ciepła? Tylko pozornie. My zakręcając grzejniki oszczędzamy, ale nasi sąsiedzi zużywają więcej ciepła – muszą ogrzać swoje mieszkanie i część naszego. W bilansie całego budynku lepiej ogrzewać proporcjonalnie każde mieszkanie, a nie przegrzewać jedno i nie dogrzewać drugie

Pisałem też kiedyś na blogu również o tym, że odczyt wodomierza to nie tylko samo spisanie stanu licznika. Inkasent powinien również wizualnie sprawdzić stan wodomierza i instalacji, stan zaworów, stan plomb, sprawdzić czy wszystko działa poprawnie, itd.

14. Jak blisko można zrobić parking przy budynku mieszkalnym?
Jeżeli chcemy przy budynku wybudować parking z wydzielonymi miejscami parkingowymi to musimy zachować odległości określone w Warunkach technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie - § 19
1. Odległość stanowisk postojowych, w tym również zadaszonych, oraz otwartych garaży wielopoziomowych od: placu zabaw dla dzieci, boiska dla dzieci i młodzieży, okien pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi w budynku opieki zdrowotnej, w budynku oświaty i wychowania, w budynku mieszkalnym, w budynku zamieszkania zbiorowego, z wyjątkiem: hotelu, motelu, pensjonatu, domu wypoczynkowego, domu wycieczkowego, schroniska młodzieżowego i schroniska, nie może być mniejsza niż:
1) dla samochodów osobowych:
a) 7 m – w przypadku parkingu do 10 stanowisk postojowych włącznie,
b) 10 m – w przypadku parkingu od 11 do 60 stanowisk postojowych włącznie,
c) 20 m – w przypadku parkingu powyżej 60 stanowisk postojowych.
Dla ciężarówek te odległości są jeszcze większe, ale zakładam, że pod oknami parkujemy najczęściej samochodami osobowymi.

15. Kto odpowiada przed wspólnotą - właściciel czy najemca mieszkania?
Przytaczałem już wcześniej art. 13 Ustawy o własności lokali, zgodnie z którym to właściciel odpowiada za stan lokalu, wnoszenie opłat, prawidłowe użytkowanie lokalu, itp. To właściciel jest zawsze stroną dla wspólnoty. Część swoich praw i obowiązków właścicel może przenieść na osoby trzecie, ale wówczas musiałaby być spisana odpowiednia umowa która jasno i precyzyjnie określałaby jakie prawa i obowiązki są "zbywane" przez właściciela.
Wspomnę tutaj jeszcze o jednym zagadnieniu. Nie było tego w pytaniu, ale może kogoś to też zainteresuje. Jeżeli wspólnota ma jakiekolwiek zobowiązania (wobec dostawców, wykonawców prac, właścicieli, itp) to za te zobowiązania odpowiada wspólnota bez ograniczeń, a każdy z właścicieli proporcjonalnie do posiadanego udziału. Wynika to bezpośrednio z art. 17 ustawy

12. Czy wspólnota może sprzedać zadłużone mieszkanie?
Przytoczę Ustawę o własności lokali - Art. 16.
1. Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.
2. Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego
Z powyższego przepisu wynika, że wspólnota nie może sprzedać mieszkania, gdyż nie jest jego właścicielem i nie ma uprawnień do takiej sprzedaży. Nie mniej jednak może się zwrócić do sądu z takim żądaniem i sądy mogą zasądzić taką sprzedaż. Warto zwrócić uwagę na dwie rzeczy: po pierwsze można żądać sprzedaży nie tylko zadłużonych lokali, ale również tych, które są użytkowane niewłaściwie, uciążliwie dla innych mieszkańców, lub właściciel w inny sposób wykracza przeciwko porządkowi domowemu. Druga istotna uwaga jest taka, że właścicielowi nie trzeba zapewniać lokalu zamiennego. Wielu dłużników odmawia opłacania swoich należności i jest przekonana, że wspólnota nie może go zmusić do spłaty zadłużenia i musi mu zapewnić lokal zastępczy. Jak wynika wprost z przytoczonego przepisu – to nieprawda.

9. Co w przypadku gdy Zarząd nie spełnia swoich obowiązków?
Zarząd pełni funkcję reprezentacyjną i wykonawczą. Czyli reprezentuje wspólnotę na zewnątrz (także w stosunkach pomiędzy właścicielami) i wykonuje wolę wspólnoty. Część obowiązków wykonuje samodzielnie (zwykły zarząd), a te przekraczające zakres zwykłego zarządu wykonuje po podjęciu uchwały przez większość właścicieli. Zarząd nie może zatem nie wykonać woli wspólnoty.
1. Zarząd nie może czegoś zrobić jeżeli nie ma stosownej uchwały a wymagają tego obowiązujące przepisy
2. Jeżeli wspólnota podjęła odpowiednią uchwałę, to Zarząd nie może jej nie zrealizować.
Znam przypadki, w których zarząd unika wykonania woli wspólnoty gdyż jest skorumpowany, albo wola wspólnoty jest niezgodna z oczekiwaniami zarządu. Jeżeli te przypadki dotyczą spraw powiedzmy błahych – przykładowo zarząd nie chce zwołać zebrania, wówczas każdy z mieszkańców może to zrobić i sądy uznają tak zwołane zebrania za zwołane prawidłowo. Oczywiście trzeba wszystkich poinformować w odpowiednim terminie itd.
Jeżeli natomiast zarząd działa na szkodę wspólnoty i nie realizuje postanowień większości właścicieli wówczas najlepszym rozwiązaniem jest zmiana zarządu. Zarząd może zrezygnować ze swoich funkcji, lub można go odwołać zgodnie z art. 20 pkt: zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani.
Zatem wystarczy podjąć uchwałę w tym zakresie, a podpisy pod tą uchwałą nie musi zbierać obecny zarząd, gdyż istniał by tutaj konflikt interesów.
Nie opisuję skrajnych przypadków, w których Zarządowi za niewykonywanie lub niewłaściwe wykonywanie swoich obowiązków, lub za niedopełnienie swoich obowiązków grozi odpowiedzialność karna. To nie miejsce by straszyć zarządy w jakich zapewne wielu z naszych czytelników zasiada

1. Czym różni się zarząd wspólnoty od zarządcy?
Zarząd jest wybierany przez właścicieli i jest konieczny jeżeli wspólnota składa się z minimum 4 lokali. Tak nakazują przepisy, a w szczególności art. 20 ustawy o własności lokali:
1. Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych jest większa niż trzy, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna.
2. Zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani.
Art. 21 opisuje jasno po co wybierany jest Zarząd:
1. Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.
Bardzo często członkowie zarządu nie posiadają wystarczającej wiedzy by prowadzić wspólnotę samodzielnie (zwłaszcza w dzisiejszych czasach gdy wymagane są podpisy kwalifikowane, odpowiednie programy, subkonta w bankach, deklaracje, CIT'y, itd.), więc wybierają firmę, która będzie ich wspierała, a w wielu wypadkach wręcz wyręczała w działaniach. Zatem Zarządca jest wsparciem/uzupełnieniem dla Zarządu, ale aby opisać jakie są dokładne różnice to musielibyśmy się skupić na umowie zawartej pomiędzy Wspólnotą, a Zarządcą lub Administratorem. O tym opowiem w następnym pytaniu

Przykład IV: Nieprzyjemne zapachy na klatce. Mamy zgłoszenia od jednej z mieszkanek, że w jej klatce brzydko pachnie (delikatnie mówiąc). Pani skarży się na pranie wystawiane przez sąsiadkę na korytarz, skarży się na sprzątaczkę że źle sprząta, używa starego śmierdzącego mopa i nie używa płynów do mycia. Skarży się nawet na „śmierdzących sąsiadów". Sprawdzamy wszystko, rozmawiamy ze sprzątaczką, rozmawiamy z właścicielką firmy sprzątającej, odwiedzamy nieruchomość, wszystko weryfikujemy i kontrolujemy. I co się okazuje? Prawda jest taka, że to pani która skarży się na brzydki zapach trzyma w mieszkaniu dwa duże psy i nie dba o ich higienę. Po otwarciu jej drzwi nieprzyjemny zapach w kilka chwil wypełnia całą latkę schodową, a po przejściu przez klatkę z psami zapach jest wręcz drażniący. I Panie nie widzi w tym nic złego. Uważa że jej psy nie smierdzą a śasiedzi są złośliwi. Nie rozumiem jednak jak można nie czuć zapachu własnych psów i winą obciążać sąsiadów. Jak można wykazać się taką ignorancją wobec własnego postępowania i nie dopuszczać do zrozumienia prawdy? Czyli przysłowiową drzazgę w oku sąsiada widzimy, ale belkę we własnym oku już nie...

Przykład II: Wspólnota po ogromnym remoncie. Remont przeprowadzony dwa lata temu. Kredyt będzie spłacany jeszcze kilkanaście lat. Za nami jedno i drugie zebranie na którym tłumaczyliśmy ile jeszcze kredytu zostało do spłaty. Tłumaczyliśmy i rozdaliśmy rozliczenia jasno wskazujące jaka jest miesięczna rata kredytu, ile w tym miesięcznie wspólnota spłaca samego kapitału, a ile jest tam odsetek. I na koniec ostatniego zebrania jedna z Pań oznajmia pytająco – "po tych dwóch latach to już chyba z połowę kredytu mamy spłaconego bo tak mi wychodzi z obliczeń".
I wyobraźcie sobie moją konsternację, gdyż kilka minut wcześniej po raz chyba dziesiąty tłumaczyłem ile spłacamy kapitału a ile odsetek. Tłumaczyłem i pokazywałem na rozdanych rozliczeniach ile kredytu wspólnota zaciągnęła i ile do tej pory spłaciła. Tłumaczyłem jaki jest fundusz remontowy i jaka jego część jest przeznaczana na spłatę kredytu. Tłumaczyłem, objaśniałem, pokazywałem. A na koniec i tak niezrozumienie i rozczarowanie „bo mi z wyliczeń wyszło inaczej". Już nawet myślałem, że to moja wina bo nie potrafię takich rzeczy wytłumaczyć, ale rozmawiałem z innymi zarządcami i poczytałem na ten temat w internecie i okazuje się, że inni zarządcy też tak mają

Dzisiaj wpis do którego zainspirowały mnie ostatnie zebrania i pytania zadawane przez osoby które nabyły mieszkania we wspólnotach w ubiegłym roku. Głównie dotyczyły one rozliczenia za cały rok i niedopłat (o dziwo z nadpłatami nikt nie miał problemów i nie zgłaszał nam takowych) które miałyby przypadać na poprzednich właścicieli tych mieszkań.
Jeżeli chodzi o rozliczenia podczas sprzedaży / nabycia mieszkania to musimy je rozdzielić na trzy kategorie:

1. długi związane z zaległościami z ubiegłych lat i te związane z niepłaceniem w terminie przypadających na dany lokal opłat zaliczkowych - za ich opłacenie i uregulowanie odpowiedzialny jest poprzedni właściciel, czyli osoba która dopuściła do powstania zaległości lub która nie opłaciła w terminie należnych zaliczek;
2. liczniki - tutaj sprawa wygląda w ten sposób, że obie strony powinny zadbać o spisanie wszystkich liczników (prąd, gaz, ciepłomierze, wodomierze, etc) i o odpowiednie dokonanie rozliczeń pomiędzy sprzedającym a kupującym. Część liczników można rozliczyć od razu (np. licznik prądu), ale część można rozliczyć dopiero na koniec roku wraz ze wszystkimi lokalami (np. podzielniki ciepła), ale to obie strony powinny się porozumieć jak takie rozliczenie będzie wyglądało i kiedy zostanie finansowo zamknięte - najlepiej zrobić odpowiedni zapis w umowie kupna/sprzedaży. Przykładowych podzielników ciepła nie da się rozliczyć w trakcie roku w sposób pełny i rzetelny, chyba że dokonamy pełnego bilansu w całym budynku, ale to są dodatkowe koszty odczytu i rozliczenia dla wspólnoty
3. rozliczenie związane z zamknięciem roku rozliczeniowego i dokonaniem pełnego podliczenia wspólnoty i poszczególnych lokali jest podstawą do dokonania rozliczenia wszystkich mieszkańców - nawet tych, którzy swoje mieszkanie nabyli np. w listopadzie. Zgodnie z kodeksem cywilnym - z chwilą wydania rzeczy sprzedanej to na kupującego przechodzą wszelkie obowiązki ale też korzyści związane z tą rzeczą. Od tego czasu kupujący musi opłacać ustalone przez wspólnotę zaliczki, ale też pokrywa powstałe niedopłaty lub otrzymuje zwrot z nadpłaty. Jak wiemy we wspólnotach właściciele uiszczają opłaty w formie miesięcznych zaliczek (w wysokościach ustalonych w formie uchwał), a po zakończeniu okresu rozliczeniowego (rok kalendarzowy) te zaliczki są rozliczane i w ten sposób powstaje nadpłata lub niedopłata przypadająca na poszczególne lokale. W świetle obowiązujących przepisów za rozliczenie roczne we wspólnocie odpowiada osoba, która jest właścicielem lokalu w dniu powstania rozliczenia - czyli 31 grudnia. Nawet jeżeli mieszkanie w ciągu roku zmieniło właścicieli np. trzykrotnie, to za rozliczenie odpowiada właściciel który posiadał mieszkanie na własność właśnie 31 grudnia. Jeżeli zatem nabyłeś meszkanie i odebrałeś klucze np. 30 grudnia to właśnie ty odpowiadasz przed wspólnotą za niedopłatę związaną z przejętym lokalem - za cały rok! Ale to działa też w drugą stronę - jeżeli sprzedałeś mieszkanie to nie możesz domagać się wpłaconych zaliczek - nawet jeżeli w tym lokalu nie mieszkałeś, lub np. planowany remont nie został przeprowadzony (a ty płaciłeś ustaloną stawkę na fundusz remontowy).

Wiem, że temat poruszyłem trochę pobieżnie i bez zagłębiania się w obowiązujące przepisy, ale chciałem by było to czytelne dla każdego i opisane w jak najprostszy sposób.

21. Czy myślałem o tym by 'wejść' w politykę?
Pytanie chyba z racji zbliżających się wyborów samorządowych. Odpowiadając - NIE nie myślałem. Uważam, że polityka bardzo psuje ludzi. Oczywiście nie wszystkich, ale w większości przypadków tak jest. Poza tym nie widzę siebie w czymś, co jest bardzo zbiurokratyzowane. Ja lubię działać, a nie grzać stołek. Ale przyznam, że już dwukrotnie miałem zapytania/prośby by działać w polityce. Zawsze odmawiam bo lubię działać tam gdzie działam

22. Czy mogę grilować na balkonie?
Niestety nie. Ze względu na przepisy pożarowe na balkonach nie można rozpalać grilla. Poza tym takie postępowanie można potraktować jako immisje i używanie części mieszkania niezgodnie z przeznaczeniem. Proszę też mieć na uwadze sytuację sąsiadów - ty rozpalisz grilla, a sąsiedzi będą musieli zamykać okna, a być może i tak będą mieli dym w mieszkaniu. Warto tak po ludzku pomyśleć o sąsiadach. Grilla przyjemniej rozpala się nad wodą, w parkach są też często wyznaczone do tego miejsca - warto z tego korzystać.

23. Wspólnota chce mi podnieść czynsz bo na parterze mam sklep. Czy tak można?
Tak. Wspólnota może zmieniać opłaty np. lokalom użytkowym jeżeli jest to uzasadnione. Bardzo powszechną praktyką jest zwiększanie opłat ze względu np. na wyższe zużycie ciepła, większy ruch klientów i potrzebę częstszego sprzątania, większy ruch samochodowy i potrzebę częstszych remontów drogi i iejsc postojowych, itd. Takie zwiększenie opłaty musi być uzasadnione i sprawiedliwe.

24. Na zebrania przychodzi garstka mieszkańców i nie możemy podjąć żadnych uchwał. Co robić?
Jeżeli na zebraniu nie ma większości zdolnej podjąć decyzję, to należy resztę podpisów do uzyskania koniecznej większości zebrać w drodze indywidualnego zbierania podpisów. Jeżeli i to jest niemożliwe (mieszkania są wynajmowane, właściciele wyjechali, nie ma z nimi kontaktu, itd) to można się zwrócić do sądu o rozstrzygnięciem, który na posiedzeniu niejawnym podejmie decyzję dla dobra Wspólnoty

25. Przez cały rok płacę czynsz w wysokości wskazanej przez administratora a na koniec roku i tak są różnice. Dlaczego tak się dzieje?
Po pierwsze słowo czynsz jest tutaj niewłaściwe. Właściciele opłacają zaliczki na utrzymanie nieruchomości. Co roku (albo po zmianach) każdy otrzymuje zawiadomienie o wysokości tejże zaliczki i opłaca je co miesiąc. Na koniec roku są podliczane wszystkie wydatki i bilansowane z tymi zaliczkami. Ponieważ część wydatków jest niestała i zależna np. od stylu życie mieszkańców i ich upodobań, lub np. od pogody - wówczas na koniec roku powstają różnice pomiędzy prognozowaną wysokością wydatków/kosztów, a rzeczywistą wysokością faktur. Tak jest m.in. z opłatami za wodę, ciepło, gaz do kotowni, prąd w częsciach wspólnych, itd. Ponadto część wydatków może być trudna do przewidzenia - ciężko prognozować ile żarówek nam się spali na klatce, czy może domofon się zepsuje, a może trzeba będzie wymienić samozamykacz. Jak sama nazwa wskazuje - opłacamy zaliczki na utrzymanie nieruchomości, a na koniec roku jesteśmy rozliczani z rzeczywiście poniesionych kosztów. 

16. Co możemy zrobić z terenem wspólnoty?
Pytanie bardzo obszerne. Zakładam, że autorowi chodziło o to co można, a czego nie można robić na terenach należących do WM. Nie można robić rzeczy niezgodnych z prawem (np. urządzać tam śmietników czy punktów składowania odpadów niebezpiecznych) i niezgodnych np. z Miejscowym Planem Zagospodarowania Przestrzennego. Oznacza to mniej więcej tyle, że możemy działkę zabudować ale budynkami na jakie zezwala prawo miejscowe i oczywiście po zgromadzeniu niezbędnych dokumentów. Poza tym wspólnota może swobodnie gospodarować swoim terenem. Nie oznacza to jednak, że każdy z mieszkańców może robić na terenie WM co chce - o przeznaczeniu terenu decyduje wspólnota, czyli większość. Jeżeli ktoś więc chce zagospodarować w jakikolwiek sposób podwórko to musi mieć na to zgodę wspólnoty i nie może utrudniać innym korzystania ze wspólnego terenu. To tak po krótce.

17. Wspólnota chce założyć wspólną kotłownię i zrezygnować z piecy indywidualnych. Czy mogą mnie do tego zmusić jeżeli jest większość ZA?
Wspólnota większością głosów decyduje o większości spraw we WM. Jeżeli jest taka wola, to oczywiście może założyć wspólną kotłownię i podłączyć do niej chętnych mieszkańców. Natomiast nikogo nie można do niczego zmuszać. Jeżeli ktoś chce pozostać przy dotychczasowym sposobie ogrzewania to powinno się uszanować jego wybór. Oczywiście są przypadki kiedy można niejako 'zmusić' wszystkich do zmiany sposobu ogrzewania, ale to są nieliczne i specyficzne przypadki wynikające ze stanu zastanego i zmiany obowiązujących przepisów, więc nie będę tego tematu szerzej omawiał. Należy jednak pamiętać, że jeżeli wspólnota podejmuje decyzję o likwidacji starych piecy i przejścia na nowoczesne ogrzewanie, to może tym samym obciążyć właścicieli którzy chcą pozostać przy starym ogrzewaniu kosztami utrzymania starych instalacji (np. przeglądów kominów dymowych).

18. Dlaczego w spółdzielniach mieszkaniowych koszty ogrzewania są najczęsciej wyższe niż we wspólnotach? Przecież duża spółdzielnia organizując przetarg może uzyskać niższe ceny!.
Zacznę od końca - odsyłam do wcześniejszych wpisów, w których tłumaczyłem już kilkukrotnie że błędem jest myślenie że duża spółdzielnia lub duży zarządca z automatu będzie tańszy. To stereotyp bardzo często powtarzany jako argument przeciwko np. odłączeniu się od SM. Polecam lekturę moich wpisów które to tłumaczą. Przechodząc do sedna pytania - spółdzielnie mieszkaniowe i zarządcy którzy w wielu regionach polski są monopolistami stosują pewne narzuty na kotłowniach i ogrzewaniu które potrafią w skrajnych znanych mi przypadkach wynosić nawet ponad 30% kosztów całkowitych ogrzewania. Jest to powiedziłbym nawet stałe, ale ukryte pod inną nazwą wynagrodzenie spółdzielni. Temat dość obszerny i jeżeli dobrze pamiętam kiedyś podawałem jeden konkretny przykład takiej spółdzielni i wspólnoty która po przejściu do nas zaoszczędziła sporo pieniędzy na samej "obsłudze kotłowni". Wkrótce ponownie wrócę do tego tematu, bo mamy w tej chwili kolejną wspólnotę przejętą od innej spółdzielni, która w zaledwie 4miesiące sezonu grzewczego (i to przy mroźniejszym grudniu) zaoszczędziła ponad 10 000zł. Tylko dzięki zmianie spółdzielni na zarządcę. A to dopiero początek oszczędności.

19. Chcę założyć markizę zewnętrzną. Czy muszę mieć zgodę spółdzielni?
Tak. Jakiekolwiek prace na częściach wspólnych wymagają zgody spółdzielni/zarządcy, niezaeżnie od zakresu prac i tego jak mocno ingerujemy np. w ściany budynku. 

20. Czy mogę prosić o wzór uchwały o wybór nowego zarządcy?
Wzór wysłałem mailowo. W związku z tym, że takich pytań otrzymujemy sporo zdecydowaliśmy sie na rozbudowę naszej strony internetowej i umieszczenie dodatkowej zakładki z różnymi plikami i przepisami do pobrania. Potrzebujemy tylko odrobiny czasu.

W poprzednim wpisie skupiłem się na odpowiednim dobraniu parametrów pieca i "dopasowaniu" pieca do potrzeb budynku i mieszkańców. Dzisiaj temat powiązany, czyli o tym co obniża, a co podwyższa koszty ogrzewania. Jednak tym razem temat od drugiej strony. Od strony na którą największy wpływ mają przyzwyczajenia i nawyki mieszkańców.

Pierwsza część będzie dotyczyła otwierania drzwi i okien na klatce schodowej. W wielu wspólnotach stanowi to ogromny problem. Nie każdy rozumie, że pozostawione na wiele godzin otwarte drzwi wejściowe do budynku, lub uchylone okno powodują, że cała klatka się wychładza i w takim budynku zużycie energii do ogrzewania będzie wyższe. Nawet jeżeli na klatce nie ma grzejników, to wychłodzona klatka niejako "zaciąga" ciepło z mieszkań. Krótko mówiąc każde mieszkanie na takiej wychłodzonej klatce schodowej musi być bardziej ogrzewane, ponieważ część ciepła jest tracona właśnie przez ściany pomiędzy mieszkaniem a klatką schodową. 

Staram się zawsze uczulać mieszkańców, że warto zamykać drzwi nawet jeżeli wychodzimy 'tylko do sklepu na parę minut'. Podobnie warto - jeżeli ktoś lubi zapalić przy otwartym oknie - wyjść przed budynek i tam zapalić i spędzić te kilka minut, zamiast stać przy otwartym oknie. Po pierwsze ciepło zostaje wewnątrz, a po drugie dym papierosowy pozostaje w 100% na zewnątrz, a nie w środku. Pamętam miałem kiedyś Panią, która wychodziła na dymka na zewnątrz, ale stawała nie dalej niż metr czy dwa od drzwi i to od otwartych drzwi i tam sobie spokojnie paliła. Nikt z mieszkańców nie potrafił jej przekonać, że dym wraz z zimnym powietrzem dostaje się do środka, a nie każdy lubi ten zapach. Postanowiliśmy kiedyś zrobić eksperyment: dokładnie 5m od drzwi wejściowych ustawiliśmy i odpaliliśmy świecę dymną która daje kolorowy dym. Otworzyliśmy drzwi wejściowe dokładnie na 3minuty. Po tym czasie zaknęliśmy drzwi i sprawdziliśmy całą klatkę schodową. Okazało się, że ten kolorowy dym był na całej klatce a nawet w mieszkaniach. Dopero to przekonało tą Panią, że dym potrafi wcisnąć się wszędzie. 

Druga część dotyczy naszych mieszkań. Już wiele mówiło i mówi się o tym, że jedni grzeją ponad miarę, inni natomiast oszczędzają i "korzystają" z ciepła sąsiadów. Być może kiedyś opiszę dokładny przepływ ciepła przez przegrody (ściany, podłogę, sufit), ale dzisiaj chciałbym opisać jeden bardzo negatywny przypadek. Gmina przydzieliła lokal komunalny pewnej pani, która przejęła lokal, coś porobiła w mieszkaniu, pootwierała wszystkie okna (to było latem) i wyjechała - podobno za granicę. Nikt z sąsiadów nie ma z nią kontaktu. Gmina również nie reagowała na nasze wezwania i skargi mieszkańców. Okna nikt nie zamykał. Udało się w końcu przymusić gminę by wezwałą ślusarza, weszłą do lokalu i zamknęła okna. Ale teraz pozostaje problem nadmiarowego zużycia ciepła przez ten lokal. Okna były otwarte, więc zużycie ciepła w tym lokalu zapewne było dużo wyższe niż w podobnych lokalach w tym samym budynku. Dodatkowo wyższe zużycie ciepła wystąpiło także w mieszkaniach przyległych. Jak więc teraz rozliczyć te ponadnormatywne zużycie ciepła? 

Proszę wszystkich by pilnowali takich rzeczy w swoich wspólnotach. Zwróćcie uwagę sąsiadowi by zamykał drzwi. Poproście palaczy by nie robili tego na klatce przy otwartym oknie. Niech wyjdą na balkon lub przed budynek. A najlepiej niech rzucą ten okropny nałóg. Mamy nowy rok, może to będzie powód by rozstać się z nałogiem? Mój dziadek palił przez lata fajkę i pewnego dnia rzucił palenie z dnia na dzień. I od tego czasu nie palił już przez ponad 30lat. A więc można!

Na koniec przytoczę art. 16 ust. 1 wspomnianej ustawy o własności lokali: Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości (bez prawa do lokalu zastępczego).
Niejednokrotnie zapadały już wyroki sądów nakazujące eksmisję osób które łamały postanowienia tego artykułu. Eksmisja jest zawsze krokiem ostatecznym i mam nadzieję, że w Waszych i Naszych Wspólnotach nie będzie konieczna. Czasami jednak nie ma inego wyjścia...

Dzisiaj jeszcze jeden krótki wpis, nawiązujący do spotkania mieszkańców z prezesem spółdzielni. Na spotkaniu tym prezes wielokrotnie podkreślał, że rozliczenie finansowe spółdzielni było sprawdzane przez firmę zewnętrzną czyli tzw. Audytora i wszystko jest w porządku. Mieszkańcy nie muszą się zatem niczego obawiać.

Czy rzeczywiście nie ma się czego bać? Spróbuję to przybliżyć w kilku zdaniach. Biegły Rewident bada sprawozdanie finansowe spółdzielni i sporządza pisemną opinię wraz z raportem o tym, czy jest ono zgodne z zastosowanymi zasadami (polityką) rachunkowości oraz rzetelnie i jasno przedstawia sytuację majątkową i finansową, jak też wynik finansowy spółdzielni. Takiego audytora interesuje bardziej wynik finansowy i zgodność sprawozdania z dokumentacją, niż sama zasadność wydatków czy ich wysokość. Co ważne - audytor ocenia informacje, przedstawione dokumenty, ich kompletność i zrozumiałość. Nie jest to osoba wszechstronna, która miałaby badać zastosowane technologie, wskazywać opłacalność i celowość wydatków, oraz oceniać wybór konkretnych wykonawców.
Już kiedyś pisałem o tym, że jeżeli spółdzielnia dobrze wszystko rozliczy i udokumentuje stosownymi papierami to może nawet wybudować willę z basenem dla prezesa i żadna jednostka audytorska tego nie podważy.

Na koniec jeszcze kilka przydatnych i ciekawych informacji: audytora wybiera spółdzielnia, opłaca również spółdzielnia, koszt corocznego badania sprawozdania to minimum 20 000zł. Czy mieszkańcy mogą narzucić swojego audytora jeżeli nie mają zaufania do tego wybranego przez spółdzielnie mieszkaniowe? Na to pytanie odpowiem także pytaniem: czy mieszkańcy mają prawo domagać się rzetelnego rozliczenia? Mają takie prawo. A czy jest ono respektowane i realizowane? Zakończę cytatem z filmu polskiego, który to cytat wypowiedział jeden z mieszkańców na ostatnim spotkaniu z prezesem spóldzielni mieszkaniowej i który idealnie wpasował się w narrację prowadzoną przez prezesa: "nie mamy Pańskiego płaszcza i co nam Pan zrobi?!..."

Dzisiaj jeszcze jeden krótki wpis o spółdzielniach mieszkaniowych. Tym razem sytuacja dotyczy spółdzielni która działa na terenie śląska, ale to nie ma znaczenia.
Rozmawiałem wczoraj ze znajomym, który prowadzi firmę w branży budowlanej. Przez wiele lat mieszkał w bloku należącym do lokalnej spółdzielni. Nadal ma tam znajomych, odwiedza ich i zainteresował się tym, co ta spółdzielnia wyprawia. Spróbuję to opisać w kilku zdaniach.
Przez ostatnie około 20 lat ta spółdzielnia nie wykonywała żadnych większych remontów. Środki na fundusz remontowy były systematycznie wpłacane przez mieszkańców. W ostatnim czasie spółdzielnia postanowiła ocieplić w końcu trzy sąsiednie bloki. Aby to zrealizować, podniosła opłaty. Średnio opłaty za mieszkanie wzrosły z około 800zł do około 1100zł. Wzrost funduszu remontowego wyniósł zatem około 300zł/mieszkanie. Tłumaczenie prezesa zarządu było takie, że bez tych wyższych opłat nie dałoby się przeprowadzić termomodernizacji. Jednak mieszkańcy nie wiedzą co stało się z funduszem, który był wpłacany przez wiele lat. Może nie był on bardzo wysoki, ale liczba mieszkań i to, że nie było żadnych remontów przez wiele lat sugerują, że na koncie remontowym powinna być uzbierana znaczna kwota.

Przejdźmy jeszcze do drugiej ciekawej kwestii. 
Jak wspomniałem znajomy, który mi to opowiadał prowadzi firmę w branży budowlanej. Jest naprawdę dobrym fachowcem i ma duże doświadczenie w tym, co robi. I teraz najlepsze. Powiedział, że nie pamięta dokładnej kwoty prac termomodernizacyjnych prowadzonych na tych trzech budynkach, ale kwoty te były oderwane od realnych cen. Powiedział, że za połowę tej ceny zrobiłby to samo i jeszcze prezesa całował po rękach za takie zlecenie.
I teraz nasuwa się klasyczne pytanie: "A kto za to zapłacił? Pan. Pani. My wszyscy..."

80. A zapytajcie Wspólnot które wyszły ze Spółdzielni ile z nich chciało by wrócić z powrotem do Spółdzielni ? Bo przekonali się że Wspólnota wcale nie jest lepsza. A powrót jest niestety niemożliwy ...
Nie znam ani jednej, a sporo znam wspólnot które się odłączyły od SM...
81. Ale to nie jest prawda kolego. Wspólnota zawsze może zgłosić się do SM aby powierzyć jej zarząd swoimi nieruchomościami. O ile SM prowadzi to w ramach swojej działalności gospodarczej. A są takie SM.
82. Warto też sprawdzić gdzie są mniejsze koszty w SM czy we wspólnocie ? macher szacher
83. Znam wiele wspólnot i wszystkie są zadowolone. Nic dziwnego; czynsze o 30 % niższe, nie muszą płacić wielotysięcznych pensji prezesowi, mają własne pieniądze i sami decydują na co je wydać. Mnie to przekonało.
Dokładnie takie samo jest moje zdanie. Wyjdźcie z domu i zapytajcie sąsiadów w budynkach które się odłączyły czy są zadowoleni. Zapytajcie kto ich prowadzi? Zapytajcie czy chcieliby wrócić do spółdzielni? Ja nigdy nie spotkałem nikogo kto żałowałby swojej decyzji...

Na koniec cytat z filmu Stanisława Barei 'Miś' z 1981r, który jak widać doskonale oddawał prawdę tamtych czasów i niektórych reliktów takich jak spółdzielnie mieszkaniowe spotykane w obecnych czasach:
„Warunki na zgrupowaniach miałyśmy bardzo dobre! Wszystko to zasługa naszego prezesa i nie jest prawdą, że nad łózkami dach przeciekał, szczególnie, że prawie nie padało! Prezes dba o nas jak ojciec najlepszy!"

65. przynajmniej członkowie wspólnoty mają realny wpływ bo jadą na jednym wózku i jest ich relatywnie mało, więc łatwo coś wspólnie ustalić - a spróbuj przeprowadzić jakąkolwiek inicjatywę w spółdzielni...
66. taaa jak jest mała wspólnota i jest jedna czarna owca to nic nie zrobisz bo nie ma wtedy większości tylko muszą być wszyscy za.
67. chłopie, co ty gadasz..... mieszkam w spólnocie 113 osób, żadna czarna owca nie psuje szyków, tu są udziały. Za to miałem lokal w spółdzielni na wzgórzu... nigdy więcej!
68. Tylko Wspólnota mieszkaniowa daje prawo głosu Spółdzielnia nie jest zainteresowana problemami danego budynku do czasu aż nie wezwie się policji lub telewizji. Wspólnota mieszkaniowa pozwala na wspólne decyzje co do wydatków. A liczniki też można wymieniać na koszt wspólnoty po przyjęciu odpowiedniej uchwały. Zarządcę budynku można zmienić w dowolnym momencie jak nie jest zainteresowany pomocą zarządowi wspólnoty i mieszkańcom i nie ma z tym problemów. Zarządca powinien dbać o interesy wspólnoty oraz pomagać jednostkom w sprawach techniczno administracyjnych, być dostępnym dla mieszkańców. Typowy administrator załatwia bieżące sprawy tego samego dnia. Trudniejsze w tydzień a sprawy związane z Urzędem Gminy niestety nie mają reguły. Ale tak czy owak zarządca powinien być dostępny 24/7 w przypadku awarii.
69. Gdyby w spółdzielni twój głos coś zmieniał, zakazaliby głosować.
70. Uciekać ze spółdzielni, uciekać z tego kraju :) Zanim wszystko rozkradnie dojna zmiana :)
Nic dodać, nic ująć

71. Moja spółdzielnia mieszkaniowa jest ok rok rocznie mamy zebrania walne sa i wszystkie koszta sa omawiane i jak do tej pory nie maja długów wszystko działa dobrze Sporo inwestycji w budynkach jest robionych np elektryka i nawet windy nowe ,i wiele wiele innych inwestycji .Drobne naprawy są robione szybko .Wiec nie myślą mieszkancy o wspólnotach bo wiedza że to wcale nie taniej jest i na wieksze prace beda musieli sie składać
72. powiedz co bierzesz
73. Jestem członkiem Spółdzielni ponad 40 lat. Moja Spółdzielnia przestrzega przepisów, dba o interes członków, a nasze mieszkania otacza zieleń. Mieszkam na pięknym czystym osiedlu. Nie mogę złego słowa powiedzieć o ludziach pracujacych w naszej Administracji.
74. Na panią prezesową zawsze mogliśmy liczyć - członkowie zarządu
75. wzruszyłam się, a wiesz ile płaciłabyś za to samo we wspólnocie? to Ci powiem, przynajmniej 100 zł mniej. Wiem, bo porównywałam moje opłaty za mieszkanie własnościowe w spółdzielni z opłatami znajomych ze wspólnot. Załatwić coś w spółdzielni... tylko pismo do siedziby głównej, bo inaczej nawet nie raczą odpowiedzieć
76. Jako żywo Miś: Wszystko to zasługa naszego prezesa i nie jest prawdą, że dach przeciekał, szczególnie, że prawie nie padało!
Ostatni komentarz mnie „rozwalił". Niech będzie podsumowaniem wszystkich komentarzy i opinii :)

59. Wstapilem do wspolnoty mieszkaniowej i teraz placze.Wspolnota to taka mini spoldzielni tylko gorsza
60. A to miałeś pecha...:) Zazwyczaj jest tak, że najgorsza wspólnota jest zawsze lepsza od najgorszej spółdzielni.
61. A co zrobiłeś w tej sprawie, poza jeczeniem
62. Próbowaliśmy i nie ma opcji. W klatce mieszka sporo starszych ludzi, do których przyszły panie z administracji i ostrzegały je że jak wystąpią ze spółdzielni to wnuki nie będą mogli odziedziczyć ich mieszkań.
No i koniec - jak próbowaliśmy im tłumaczyć to zadzwonili po policję.
Sprzedałem tamto mieszkanie i kupiłem sobie normalne, w nowym budownictwie, młodzi ludzie, normalna atmosfera a nie jacyś uwłaczeniu w PRLu.
63. Planuje to samo. Z betonem PRL nie wygrasz. Ci co próbowali już się wyprowadzili.
64. Spółdzielnie mieszkaniowe, pzw, pzł takie tam relikty PRL-u
Czasami rzeczywiście nie ma z kim rozmawiać o sprawach wspólnoty. Czasami strach bierze górę nad jasnymi wyliczeniami. Sam też znam przypadki zastraszania. Są one obecne nie tylko w spółdzielniach. Nieuczciwi zarządcy też się do tego posuwają. Czasami rzeczywiście trzeba sięgnąć dna by zauważyć swoją pozycję...

53. Prawda, powszechna opinia to taka, że wspólnota OK, spółdzielnia samo zło. A jeszcze lepiej to mieć swój dom, najlepiej na odludziu :-)
I jak już się przeniesiemy na to swoje to nagle okazuje się, że wykonawcę trzeba zorganozować samemu (bo sam na komin nie wlezę i papierów kominiarskich nie mam) więc trzeba ściągnąć mistrza kominiarstwa za 300zl. I wtedy się przypomina, jak to trzeba było tylko być w domu w określonym terminie a wspólnota/spółdzielnia obciążyła za to 30zł.
I tak na każdym kroku. Wykonawca, to ściągasz sobie Pana Mundka "zaufanego". Jak, źle zrobi to udajesz, że nie widzisz albo popsocisz (pamiętasz fachowca Mateusza co ci zaliczkę zabrał i nic nie zrobił). A we wspólnocie to maile, telefony że źle, że znowu cieknie i że drogo i brudno.
54. paradoks własności prywatnej że wymaga kontroli, doglądania i pielęgnacji.A to wymaga czasu i nakładów... Więc szuka się rozwiązania w powierzeniu tej własności wyspecjalizowanemu podmiotowi (outsource)... A ten podmiot też wymaga kosztów, umiejętności nadzoru... No to się ludzie skrzykną i "sami zrobią"...
Tyle, że znowu to wymaga czasu, fachowości i też kosztów... To wynajmijmy "zawodowców", co będą to robić za nas... Ale ich też trzeba pilnować, sterować i kontrolować... Inaczej za pomocą sztuczek prawnych narzucą swoje zasady i za użytkowanie swojej własności będziesz płacił po uważaniu takiego "dyktatora do wynajęcia", co jak szarańcza oblepi cię ze znajomkami i będzie ssał...
To nie takie łatwe...
55. Paradoks w spółdzielni polega na płaceniu za wszystko co da się wcisnąć, a w zamian nie otrzymywanie niczego poza kwitem z należnościami do opłacenia
56. czyli ideał "niewidzialnej ręki rynku"... w naszej kieszeni.
57. Czytając, na początku miałem wątpliwości ale opinia trafiona w sedno.
Gdyby prowadzenie nieruchomości było proste nie powstałby ten blog. Z roku na rok obostrzenia i odpowiedzialność są coraz większe, także pracy jest coraz więcej. Nie zmienia to jednak faktu, że prowadzenie nieruchomości w formie wspólnoty ma znacznie więcej zalet niż spółdzielnia mieszkaniowa

46. Jest jeszcze inny problem. Co z majątkiem części wspólnych? Lokale do wynajęcia, parkingi etc. To powinno w odpowiedniej proporcji przechodzić na współwłasność nowo wydzielonej wspólnoty.
47. Coś mi się wydaje że wspólnoty wydzielone z ze spółdzielni to jednak nie chcą "części wspólnych" bo to koszty. Oczywiście chętnie by z nich korzystali
48. A za czyje pieniądze te "części wspólne" powstały? Przypadkiem nie za pieniądze członków tych wspólnot? Więc o co chodzi? Wspólnoty chętnie będą ponosiły koszty eksploatacji np. dróg wewnętrznych, placów zabaw itp. pod warunkiem, że będą to koszty wiarygodne i udokumentowane a nie wzięte z kapelusza. Przekonał się o tym pewien satrapa w Zielonej Górze, który zamierzał obrabować wspólnoty a nawet miasto Zielona Góra.:)
Spółdzielnie bardzo często traktują części wspólne osiedli jako swoją własność. Zapominają przy tym, że te drogi, parkingi, wiaty śmietnikowe, place zabaw, chodniki, kotłownie zostały wybudowane ze składek opłacanych w czynszach przez wszystkich mieszkańców. Oczywiście partycypacja w kosztach bieżącego utrzymania jest tutaj jak najbardziej zasadna. Jak jednak zauważył jeden z czytelników koszty te muszą być realne i zasadne a nie wyssane z palca

26. Bzdura Piszesz bzdury....nie opłaca się bo koszty remontowe są olbrzymie a ludzie nie płacą czynszów . Myśl zanim coś nabazgrzesz
27. W każdej spółdzielni około 10 % mieszkańców ma dług wobec spodzieli, nie wiem czy we wspólnocie dacie radę płacić za kogoś, jeżeli chlelibyście pójść na drogę sądową to minimum 7 miesięcy, za ten okres płacicie za kogoś.
28. Dłużnicy Jeżeli spółdzielnia utrzymuje dłużników to napewno w większości z kasy swoich lokatorów niestety nie widzę dużej różnicy w tej kwesti w porównaniu z wspólnotą.
29. roznica jest zasadnicza. spółdzielnie są wielkie. na jednego nieplacacego składa się stu płacących, a nie dziesięciu jak jest w wspólnocie.
30. Ej matematyk ale wiesz że wtedy niepłacących jest 10 a nie 1
31. Fantazjujesz o temacie nie mając pojęcia. W naszej gościu jeden nie płacił. Został zlicytowany przez komornika i stracił lokal. 6 mieszkaniowa wspólnota. Wystarczy skierować sprawę do sądu.
32. jasne a niby jaka podstawa prawna?
33. U nas Wspólnota tez wystąpiła o licytację zadłużonego mieszkania z trzy miesięcznym opóźnieniem , obecnie wszedł komornik , w przypadku nie zapłacenia czynszów z odsetkami i innymi kosztami mieszkanie zostanie wystawione na licytację
34. Wspólnota jest fajna dopóki wszyscy płacą. Ktoś nie płaci zaczynają się długi wspólnoty. Spółdzielnia, przez to że jest molochem ma większe możliwości finansowe. Mój blok miał 150 000 tys. długu (właściciele 3 mieszkań nie płacili przez lata czynszu), gdybyśmy byli wspólnotą to bezpośrednio na nas by ciążyłby obowiązek zapłaty. I to nas odstraszyło od wspólnoty.
35. Dlaczego spółdzielnia podaje .że blok jest zadłużony,a nie podaje konkretnych zadłuzonych mieszkańców,dlaczego nie zajmue sie dłużnikami .Dlaczego nie ściąga długow od dłużnikow.
Zdaje się że piszący opinie zapomnieli o jednym istotnym fakcie. Pozostaje pytanie kto i dlaczego dopuścił do powstania zadłużeń? Dlaczego w bloku są 3 zadłużone lokale i to aż na 150 000zł i spółdzielnia nic z tym nie robi? Dlaczego składacie się na długi innych zamiast odzyskać długi a mieszkania w ostateczności zlicytować? Takie zadłużenie nie powstaje nagle tylko narasta latami...

Czy naprawdę są jeszcze ludzie, którzy wierzą, że we wspólnocie za remonty płaci się z funduszu remontowego czyli zebranych od mieszkańców pieniędzy, a spółdzielnia to co innego bo pan prezes finansuje remonty z prywatnych pieniędzy? Dlaczego więc spółdzielnia zbiera od mieszkańców pieniądze na remonty i się z nich nie rozlicza?

12. Tylko o jakich korzyściach finansowych piszesz? z doświadczenia wiem że wspólnoty wcale nie są tańsze. Pamiętaj że spółdzielnie to ogromne molochy które zarabiają nie tylko na opłatach od mieszkańców ale też i na najmie (mają sporo innych nieruchomości). Administracja w przeliczeniu na jedno gospodarstwo wcale nie musi być bardziej kosztowna od tej we wspólnocie. Duży zawsze może więcej, a wspólnoty przeważnie są mikro.
O tym czy naprawdę duży może więcej już pisałem na swoim blogu. Pozwólcie że za komentarz do tych opinii posłużą opinie z wyliczeniami które pojawiły się później:

13. morena mieszkanie 72m koszty na rzecz spółdzielni140 zł fundusz remontowy 106, do tego koszty wody ogrzewania oświetlenia windy woda śmieci i robi się 670zł, moja siostra nowe mieszkanie 68m całkowity koszt za te same składniki 450zł do tego klatka czyściutka teren wysprzątany u nas na morenie syf na klatce bo sprzątaczka jak myje klatkę raz w miesiącu zużywa 2 wiaderka wody jedno starcza jej na 5 pięter bo właściwie nie myje podłóg tylko rozciera wodę i taka jest różnica miedzy wspólnotą a spółdfzielnią
14. Taniocha... Gdyńska Spółdzielnia im.Komuny Paryskiej, 63 M2, sam goły czynsz to 948 złotych ( w tym fundusz remontowy to 126 złotych czyli 2 x63 )..do tego doliczyć jeszcze co dwa miesiące wodę, co miesiąc energia elektryczna plus oczywiście media rtv, internet...
15. Ciekawostka tej spółdzielni, była księgowa zdefraudowała kupę kasy ( można poszukać w necie info) i... kopnęła w kalendarz, a wg.prezesa nie wpłynęło to na płynność finansową spółdzielni
16. Przyznam, w RSM jest 1000zl
17. Dom, 220m2, koszt realnego utrzymania zimą 700 zł (ze względu na koszt ogrzewania gazem). Garaż na 2 samochody. Duży ogród
18. Ja mam prawie 1500 zl za oplaty czynszowe i eksploatacyjne...
19. Gdynia ul. Węglowa jest jeszcze drożej ! Kupilismy z mezem mieszkanie i bardzo zalujemy. Gdybysmy mogli cofnac czasu, na pewno nie podjelibysmy takiej decyzji. Jednak sa to bardzo duze pieniadze. Zobaczymy jak to sie skonczy. Nie popuscimy...
20. Botanica - 2500 pln czynsz, nie latwo
21. Spółdzielnia GSM czynsz 800zl zima przy 45 m2, najbardziej bawi mnie ujęta nagroda dla zarządu
22. SM Stoczniowiec w Gdyni to złodziejstwo w biały dzień, za mieszkanie własnościowe z wielkiej płyty 60m za 2 os płacę 1000zł. O wszystko trzeba pytać, prosić , dopominać się.
23. Na szczęście należę do wspólnoty mieszkaniowej, aby nie było problemu podzielono nas etapami budowy bloków. Obecnie za mieszkanie 46,7m2 gdzie mieszkają 3 osoby płacimy 330 zł. Jak trzeba było wymienić liczniki to rozbili całą kwotę, poinformowali ile więcej będziemy płacić. Obecnie chcemy zwiększyć wszystkim mieszkańcom czynsz o 50 zł aby przygotować wkład własny pod panele słoneczne na dachu 2 bloków.
24. chcialem w bloku zrobic wspolnote...ale wszyscy mlodzi ,stazy - nie ma mowy bo spoldzielnia wszystko za darmo robi teraz ,a jak bedzie wspolnota to bedziemy placic za wszystko ... dalem sobie spokuj ,teraz chodza ze spoldzielnia czynsze podniosla i za 3pok placa 700 zl i czy mozna cosz tym zrobic? morena betonowa oczywiscie.
A podobno duży może więcej...

5. nieprawda. Proszę porównać na Zaspie - osiedle "developerskie" i spółdzielcze jak są zarządzane i ile jest zrobione dla mieszkańców. Jak ci z developerskiego chcą zieleni, sportu czy zabaw dla dzieci - idą na spółdzielcze. Mieszkam sam w wieżowcu developerskim, połowa mieszkań na wynajem. Brud, obsr*ne trawniki i chodniki, brak remontów. Trudno uzyskać zgodę wspólnoty - bo właściciele lokali na wynajem blokują każdą inicjatywę i pomysł. Tęsknię za spóldzielnią gdzie jest jasny zarząd i administracja.
To co wyprawia współczesna patodeweloperka to temat na osobny blog a nie tylko krótki komentarz. Także kupno mieszkań na wynajem (ma być najtaniej – reszta jest nieważna) to spore utrudnienia w optymalnym zarządzaniu.

6. W pratyce wyglada to tak, ze prezes wpolnoty ma kilku swoich przydu*asow, ktorzy zawsze przychodza na zebrania i klepia mu kazda bzdure. Wiem, bo mieszkam we wspolnocie (26 mieszkan), gdzie prezes jest bylym pracownikiem spoldzielni na Morenie. Wyszlo tak, ze akurat musielismy zrobic po 10 latach remont elewacji i prezes na spotkanie przyniosl jedna oferte i powiedzial, ze jest najlepsza, a jak ktos nie wierzy to niech jedzie na Morene i zobaczy jak tam pieknie wyglada elewacja. Na zebranie przyszlo 16 osob z tego 10 to wierne przydu*asy prezesa, wiec wszystko klepneli.
Sposób głosowania w spółdzielniach to jedna z wad tego systemu. Ale nie jedyna. Znam przypadki, w których mieszkańcy skrzyknęli się i przyszli na zebranie bo chcieli coś zmienić, ale prezes przeciągnął zebranie do godziny 2.00 i wtedy gdy mieszkańcy wyszli to została garstka „wiernych członków" którzy zagłosowali jak było ustalone...

7. wychodzenie samemu ze spoldzielni nie ma sensu koszty eksploatacyjne są wyższe to raz, dwa za wszystkie prace dostaje sie fakture do zapłaty np. za wymiane liczników..... jaka z tego wiec korzysc?
Czytelnicy sami odpowiedzieli na pytanie o korzyści (patrz kolejne wpisy)

WNIOSKI:
Jeżeli jest taka możliwość trzeba zebrać wszystkie podpisy na zebraniu. Jeżeli ktoś nie może przyjść to warto zebrać pełnomocnictwa. Także od nieobecnych współmałżonków. Nic to nas nie kosztuje, a ewentualne problemy z interpretacją przepisów znikają i wybijamy z rąk argumenty dla przeciwników

Członkowie wspólnoty mieszkaniowej nie są członkami spółdzielni. Sami ponoszą wszelkie koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, jeżeli korzystają z mienia spółdzielni to powinni również partycypować w kosztach utrzymania tego mienia, które jest przeznaczone do wspólnego korzystania (chodzi tu m.in. o chodniki, miejsca składowania odpadów czy place zabaw). Jednak koszty wyznaczone (wyliczone) przez spółdzielnię powinny być realne i sprawiedliwe. W praktyce jednak spółdzielnie bardzo zawyżają takie koszty by zniechęcić wspólnoty do odłączania się z jej zasobów. Znam przypadki, w których wspólnotom opłacało się bardziej wybudować własny chodnik czy wiatę śmietnikową niż korzystać z chodnika lub wiaty wybudowanej na terenach spółdzielni. Pomijam fakt, że postawienie takiej wiaty czy wybudowanie chodnika/drogi zostało wcześniej sfinansowane ze składek wszystkich członków spółdzielni, także tych które po latach postanowiły się usamodzielnić.

Czy zatem warto odejść od spółdzielni?
Nie znam ani jednej wspólnoty (także w gronie zaprzyjaźnionych zarządców czy pośród znajomych którzy tworzą takie wspólnoty) która odłączyła się od spółdzielni i żałuje tego. Pomimo trudności bardzo często tworzonych przez spółdzielnię każda z nich jest zadowolona i każda wyszła na tym bardzo dobrze.

Czy wydatki wspólnoty są wyższe od wydatków spółdzielni?
Z reguły wydatki ponoszone we wspólnotach są dużo niższe. Dzieje się tak dlatego, że spółdzielnia podobnie jak wspólnota utrzymuje budynki ze składek mieszkańców, ale dodatkowo jeszcze utrzymuje siebie – czyli nadmiernie rozrośniętą biurokrację. Z czegoś trzeba opłacić pensje pana prezesa, członków zarządu, rady nadzorczej, wydatki statutowe, utrzymanie biura, itd. Opisywałem już kiedyś zbędne wydatki spółdzielni mieszkaniowych, a ponieważ mam nowe dane to w najbliższej przyszłości wrócę jeszcze do tego tematu.

W związku z dużym zainteresowaniem opisywaną problematyką przypominam, że utworzyliśmy specjalny adres mailowy pod który możecie wysyłać pytania i sugestie dotyczące założenia wspólnoty i odejścia od spółdzielni mieszkaniowej. Zamiast umieszczać komentarze pod postami (jeżeli ktoś już napisze to też dobrze) piszcie na adres: sm@lcn.opole.pl

WNIOSKI:
Nie trzeba się bać gróźb i kłód rzucanych pod nogi przez spółdzielnię. Wszystko trzeba na chłodno przeanalizować i znaleźć najbardziej odpowiednie rozwiązanie.

Konieczność udzielenia pełnomocnictwa potwierdzonego notarialnie była jeszcze niedawno (dla niektórych – zwłaszcza spółdzielni - nadal jest) sporną rzeczą. Sąd Najwyższy uznał, że uchwała dotycząca zmiany ustalonego w akcie notarialnym sposobu zarządu nieruchomością wspólną i określona w art. 18 ust. 2a uowl powinna być zaprotokołowana przez notariusza, a nie sporządzona w formie aktu notarialnego.

Pozwolę sobie zacytować istotne fragmenty wyroku SN z 15 stycznia 2016 r. o sygn.akt: I CSK 1047/14:

„Pełnomocnictwo do udziału w zebraniu wspólnoty mieszkaniowej i do podejmowania uchwał nie wymaga formy aktu notarialnego także wtedy, gdy podejmowana uchwała podlega zaprotokołowaniu przez notariusza."

Uzasadniając swe stanowisko wyrażone w owym wyroku, SN wskazał, iż należy odróżnić oddanie głosu na podstawie otrzymanego pełnomocnictwa od uchwały właścicieli, która zostaje podjęta jako rezultat głosowania. „Pełnomocnik, który głosuje w imieniu reprezentowanego przez siebie właściciela lokalu, nie dokonuje czynności w postaci uchwały. Czynność ta jest wynikiem głosowania. Pełnomocnik nie jest umocowany do podjęcia uchwały, lecz do oddania głosu w głosowaniu nad tą uchwałą. Jeśli więc ustawa wymaga, aby uchwałę właścicieli zaprotokołował notariusz (art. 18 ust. 2a uowl), a protokół taki przybiera postać aktu notarialnego (art. 104 § 4 PrNot), to nie oznacza to, że wymaganie dochowania tej formy odnosi się również do udzielenia pełnomocnictwa przez właściciela lokalu. Skoro bowiem czynnością, której dokonuje pełnomocnik, jest oddanie głosu, a szczególna forma zastrzeżona jest dla samej uchwały, która zostaje podjęta w następstwie głosowania, to nie zachodzi sytuacja, o której mowa w art. 99 § 1 KC w zw. z art. 1 ust. 2 uowl. Pełnomocnictwo do udziału w zebraniu właścicieli i głosowania na tym zebraniu nie wymaga zatem formy aktu notarialnego, chociażby głosowana uchwała podlegała zaprotokołowaniu przez notariusza."

WNIOSKI:
Do głosowania w naszym imieniu na zebraniu o założeniu wspólnoty i odłączeniu od spółdzielni wystarczy zwykłe pełnomocnictwo rodzajowe. Nie musi być ono poświadczone notarialnie ani spisane w obecności notariusza

Oczywiście. Jeszcze do niedawna zdania w tym temacie były bardzo podzielone. Nawet wyroki sądów były odmienne. Jednak od pewnego czasu sytuacja się poprawia i orzecznictwo sądów jest bardziej stabilne. Znacznie pomaga w tym wyrok Sądu Najwyższego, który omówię w kolejnym wpisie. Zacznijmy jednak od początku.

Ważne dla określenia rodzaju pełnomocnictwa jest to co będzie głosowane. W przypadku założenia wspólnoty i zmiany zarządu nieruchomością wspólną najlepszym rozwiązaniem jest udzielenie pełnomocnictwa rodzajowego (zwanego też gatunkowym). Jest to pełnomocnictwo do zastępowania mocodawcy przy określonej kategorii czynności prawnych. Określa ono rodzaj czynności które pełnomocnik może podejmować w imieniu swojego mocodawcy. Pełnomocnictwo takie może obejmować umocowanie do czynności zwykłego zarządu, jak i przekraczających ten zakres.

Co powinno zawierać pełnomocnictwo:

• Określenie mocodawcy oraz jego dane (imię, nazwisko, adres, numer PESEL)
• Wyraźne ustanowienie osoby pełnomocnika oraz jego dane (imię, nazwisko, adres, numer PESEL)
• Zakres umocowania czyli konkretnie na jakim zebraniu (zebraniach) i jakie konkretnie uchwały może głosować
• Własnoręczny podpis mocodawcy
• Datę i miejsce sporządzenia pełnomocnictwa
• Pełnomocnictwo może zawierać także wskazanie jego odwołalności oraz ustanowienie dalszych pełnomocników (tzw. pełnomocnictwo substytucyjne).

WNIOSKI:
Jeżeli udzielasz pełnomocnictwa na zebranie spółdzielni na którym będą podejmowane decyzje o założeniu wspólnoty i zmianie zarządu to w pełnomocnictwie należy wyraźnie zaznaczyć że pełnomocnik będzie mógł głosować w tych dwóch uchwałach. Wystarczy zatem jedno pełnomocnictwo.

WNIOSKI:
Po założeniu wspólnoty spółdzielnia z mocy ustawy powinna dokonać rozliczenia środków zgromadzonych na funduszu remontowym. Należy jednak być w tej kwestii ostrożnym, gdyż spółdzielnie odmawiają dokonania takiego rozliczenia lub wykonują je bardzo pobieżnie i z niekorzyścią dla właścicieli. Nie należy obawiać się zatem skorzystania z pomocy prawnej w celu odzyskania należnych środków

Zdarza się, że przy przejęciu wspólnoty od zarządcy odmawia on uznania uchwały lub wyszukuje powody by nie przekazać wspólnoty swojemu następcy. Także w spółdzielniach zdarza się, że z różnych powodów nie uznaje ona podjętej uchwały. Bywa, że nie chce powiadomić mieszkańców o zmianie zarządzania i konieczności dokonywania wpłat nowemu zarządcy a przede wszystkim nie chce wydać dokumentacji. Zdarzają się też spółdzielnie które odmawiają zwołania zebrania na którym ma być głosowana uchwała o założeniu wspólnoty i zmianie spółdzielni na firmę zewnętrzną. W tym ostatnim przypadku możecie sami zwołać zebranie i przegłosować uchwały. Co jednak robić gdy spółdzielnia odmawia wydania dokumentów i mienia wspólnoty?
W grę wchodzą oczywiście powództwa cywilnoprawne, ale te sprawy trwają. Przejęcie nieruchomości przez nową wspólnotę jest protokołowane notarialnie, a zatem najlepszym i najskuteczniejszym sposobem jest skierowanie sprawy na policję. Bowiem spółdzielnia, która nie wyda dokumentacji wspólnoty mieszkaniowej może być pociągnięta do odpowiedzialności karnej za przestępstwo z Art. 276 Kodeksu karnego. Przejęcie zarządu przez nową wspólnotę potwierdzone jest dokumentem notarialnym, czyli poświadczone przez osobę wykonującą zawód zaufania publicznego. Tym samym członkowie zarządu spółdzielni nie wydając dokumentów narażają się na poważne ryzyko i odpowiedzialność karną.
Wcześniej wspominałem, że według orzecznictwa sądów (w tym Sądu Najwyższego) zmiana Zarządu nieruchomości nie wymaga formy notarialnej, ale dla celów dowodowych i mających zlikwidować lub przynajmniej znacząco ograniczyć pole spółdzielni do zaskarżania i nieuznawania uchwał - warto zaprosić notariusza na takie zebranie. Jak widać nie tylko sankcjonuje on podejmowane przez właścicieli decyzje, ale również ułatwia późniejsze egzekwowanie swoich praw.

WNIOSKI:
Zdarza się, że spółdzielnie odmawiają uznania uchwał lub przekazania dokumentów. Trzeba pamiętać, że w świetle prawa wspólnota jest już założona i działa poprawnie. Braki w dokumentach powodują, że Zarząd będzie miał trudności i opóźnienia w wyprowadzeniu pewnych dokumentów czy w przeprowadzeniu większych remontów (np. do czasu przekazania środków z Funduszu remontowego), ale wspólnota już może działać, planować remonty, przygotowywać uchwały, składać wnioski o dotacje, itd. To wszystko też trwa i te opóźnienia w tzw. okresie przejściowym mogą być wręcz niezauważalne. Co ważne – strach przed postawą spółdzielni nie może hamować Waszych działań.

Jak już wspominałem wcześniej nie zawsze można założyć wspólnotę mieszkaniową. Są to przypadki sporadyczne ale się zdarzają. Wtedy warto rozważyć podział spółdzielni i wyodrębnienie części jej zasobów w postaci nowej - mniejszej spółdzielni mieszkaniowej. Czasami taki podział ma też inne zalety, ale to temat na osobne rozważania.
Jednym z przypadków gdy warto sięgnąć po możliwość podziału spółdzielni jest właśnie skomplikowana sytuacja własności działek. Zdarza się to gdy spółdzielnia nie jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym działki/działek na których zbudowano budynki. Zdarzało się, że spółdzielnie budowały na działkach należących np. do Skarbu Państwa, gminy, osoby prawnej innej niż Skarb Państwa, gmina czy związek międzygminny, czy też osoby fizyczne. Takie sytuacje można wyprostować ale potrafi to ciągnąć się latami. Większość już została wyjaśniona i wyprostowana, ale wszystko zależy od stanu prawnego sytuacji i zaangażowania samej spółdzielni.
Aby nie tracić cennego czasu warto rozważyć wtedy podział spółdzielni. Po pierwsze możemy w swojej nowej mniejszej spółdzielni wybrać nowy Zarząd, Członków itd., ale co równie ważne spółdzielnia taka prowadzi i rozlicza konkretne budynki a nie cały zasób (gdzie wszystkie pieniądze mówiąc kolokwialnie trafiają do jednego wora).

Jak dokonać podziału spółdzielni?
Członkowie spółdzielni zainteresowani podziałem powinni podjąć uchwałę o podziale spółdzielni. Po podjęciu takiej uchwały sprawa podziału powinna zostać skierowana przez zarząd spółdzielni na walne zgromadzenie członków spółdzielni w terminie nie dłuższym niż trzy miesiące. Zarząd spółdzielni ma dwa miesiące na przygotowanie dokumentacji niezbędnej do dokonania podziału. Następnie podział spółdzielni musi zostać zatwierdzony przez walne zgromadzenie, przy czym do odmowy zatwierdzenia może dojść jedynie w przypadku naruszenia przez podział istotnych interesów gospodarczych spółdzielni. Dodatkowo ewentualna odmowa zatwierdzenia podziału może podlegać kontroli sądowej.
Po pomyślnym podziale spółdzielni i wyodrębnieniu z niej mniejszego organizmu, właściciele mogą zdecydować o pozostawieniu zarządu przy spółdzielni, lub też dokonać jej likwidacji i zastąpienia nowej spółdzielni wspólnotą mieszkaniową.
Co ważne prawo spółdzielcze mówi także, w razie niepodjęcia przez walne zgromadzenie dotychczasowej spółdzielni uchwały o podziale spółdzielni, lub w razie podjęcia uchwały odmawiającej podziału, można w terminie sześciu tygodni od dnia odbycia walnego zgromadzenia, wystąpić do sądu o wydanie orzeczenia zastępującego uchwałę walnego zgromadzenia. Czyli sąd może zdecydować o podziale.

WNIOSKI:
Nawet jeżeli nie można założyć wspólnoty mieszkaniowej z prawnego punktu widzenia, lub nie macie większości zdolnej do przegłosowania takiej uchwały to warto szukać innych rozwiązań pozwalających polepszyć sytuację właścicieli i mieszkańców. Czasami podział spółdzielni jest jedyną szansą w razie braku uregulowanych gruntów, kolizji rożnych praw spółdzielni do gruntów lub gdy z innych przyczyn nie można wyodrębnić lokali.

Wspólnotę zakłada się dla konkretnej nieruchomości lub zespołu nieruchomości. W potocznym znaczeniu nieruchomością nazywany jest budynek. Jednak jeżeli spojrzymy na ten temat z punktu widzenia prawa cywilnego (Kodeksu cywilnego) czy też wieczystoksięgowego (Ustawa o księgach wieczystych i hipotece), to okazuje się że nieruchomością jest grunt i ewentualne budynki trwale związane z gruntem.
Zatem Wspólnotę Mieszkaniową możemy założyć dla konkretnej działki/gruntu. Jeżeli ta działka zabudowana jest kilkoma budynkami to w skład tworzonej wspólnoty wchodzić będą wszystkie budynki.
Odpowiadając na pytanie – Tak, w tym przypadku też można założyć wspólnotę, jednak przez całą procedurę założenia wspólnoty i odłączenia od spółdzielni musicie przejść razem z innymi budynkami położonymi na tej samej działce. Podpisy pod wnioskiem musi złożyć minimum 10% wszystkich właścicieli, a uchwała jest głosowana bezwzględną większością wszystkich właścicieli we wszystkich budynkach. Jest to utrudnione ze względu na większą liczbę potrzebnych podpisów, ale wykonalne

Jeżeli nie można się porozumieć z sąsiadami i uzyskać wymaganej większości to istnieją jeszcze dwa rozwiązania które w konsekwencji mogą doprowadzić do powstania mniejszych wspólnot i odłączenia od spółdzielni.
Pierwsze rozwiązanie to podział nieruchomości, czyli w skrócie mówiąc podział działek na mniejsze. Można go dokonać na wniosek właścicieli lub użytkowników wieczystych nieruchomości. Po podziale każdy budynek wielorodzinny ma najczęściej swoją działkę i stanowi odrębną nieruchomość. Po takim podziale można już dokonać założenia wspólnoty i odłączenia z zasobów spółdzielni według opisanej procedury. Po takim podziale każdy blok/budynek może stanowić już o swoim losie. Może się zdarzyć, że działek nie da się podzielić na nazwijmy to jednobudynkowe, ale z pewnością można je będzie podzielić na mniejsze niż pierwotnie co znacznie ułatwi dalsze działania.
Innym rozwiązaniem jest podział spółdzielni, czyli utworzenie nowej spółdzielni i podzielenie zasobów pomiędzy starą a nową. Opiszę to szerzej w kolejnym punkcie

WNIOSKI:
Jeżeli nawet nieruchomość składa się z kilku budynków położonych na tej samej działce to istnieje możliwość oderwania się od spółdzielni. Osobiście znam przypadek, w którym mieszkańcy byli tak zdeterminowani i pewni tego że chcą założyć wspólnotę i odejść od spółdzielni, że rozmawiali z sąsiadami i tłumaczyli im wszystko, namawiali ich do przyjścia na zebranie, że podczas zebrania mieli większość i przegłosowali większy sąsiedni blok tylko dlatego, że przeciwnicy odłączenia od SM nie przyszli na zebranie i nic w tym temacie nie zrobili. Warto zatem walczyć o swoje

Podsumujmy co trzeba było zrobić do tej pory. Co Wy jako właściciele musieliście zrobić by założyć wspólnotę mieszkaniową i odłączyć się od spółdzielni mieszkaniowej?
1. Porozmawiać z sąsiadami czy jest taka wspólna wola
2. Sprawdzić jaki jest status nieruchomości/działki
3. Sprawdzić czy macie większość. Jeżeli nie to złożyć wnioski o utworzenie odrębnej własności, czyli wykupienie lokali na własność.
4. Złożyć wniosek o zwołanie zebrania na którym w obecności notariusza zagłosowaliście za utworzeniem wspólnoty i za zmianą Zarządu

Punkt 1 – jeden z najważniejszych - musicie wykonać sami. W punktach 2 - 4 pomóc Wam może nowy Zarządca. Nie bójcie się pytać i prosić o pomoc. Jeżeli Zarządca nie chce lub nie potrafi Wam pomóc to szukajcie innego który z pewnością pomoże. Punkt 4 a właściwie obecność na zebraniu i zagłosowanie za zmianami są równie ważne i bez tego nic się w waszych nieruchomościach nie zmieni.

Co dalej?
Teraz do pracy bierze się nowy zarządca:
a) dokonuje czynności mających na celu: uzyskanie nr NIP i REGON, założenie rachunku bankowego, podpisanie stosownych umów na dostawę mediów i świadczenie usług (dotychczasowe umowy są zawarte przez spółdzielnię mieszkaniową),
b) zwołuje zebranie wspólnoty w celu przyjęcia uchwał dotyczących regulaminów wspólnoty, wysokości zaliczek na utrzymanie nieruchomości wspólnej i planu gospodarczego,
c) dla skutecznego rozwiązania umowy o zarządzenie nieruchomością wspólną zawartej ze spółdzielnią składa oświadczenie o wypowiedzeniu umowy,
d) po okresie przejściowym przejmuje stosowną dokumentację od spółdzielni (dokumentacja finansowa, techniczna, protokolarne przekazanie budynku, itd.)
e) po dokonaniu rozliczenia przez spółdzielnię przejmuje środki pieniężne wspólnoty na utworzony rachunek bankowy wspólnoty mieszkaniowej,
f) przejmuje środki zgromadzone na Funduszu Remontowym
g) powiadamia wszystkich mieszkańców o nowych ustalonych zaliczkach, nowym numerze konta, w razie konieczności wystawia książeczki opłat, itd.
......
itd

WNIOSKI:
Założenie Wspólnoty i odłączenie od spółdzielni mieszkaniowej nie jest procesem łatwym i szybkim, ale jak już wypunktowałem dla samych właścicieli wiąże się z realizacją zaledwie kilku zadań i to powiedziałbym dość prostych zadań. Trudniejsze zadania ma do wykonania nowy zarządca, ale taka jest właśnie jego praca. Dużo większe znaczenie w tym całym procesie ma przełamanie strachu i obaw mieszkańców przed nową sytuacją!!!

Samo założenie wspólnoty to tylko początek. W związku z wyodrębnieniem wspólnoty mieszkaniowej ze spółdzielni – spółdzielnia nadal pozostaje zarządcą całej nieruchomości i jest to tzw. 'zarząd powierzony'. Najczęściej zakłada się wspólnotę po to, by uciec od spółdzielni, więc samo założenie wspólnoty jest mało efektywne i bezcelowe. Kolejnym krokiem musi być więc zmiana zarządcy.

W związku z tym, że mieszkańcy tworzą już Wspólnotę i są prowadzeni i rozliczani zgodnie z ustawą o własności lokali – muszą podjąć uchwałę o zmianie zarządu. Najlepiej jeżeli jest to uchwała podejmowana na zebraniu wspólnoty i protokołowana przez notariusza. Nie będę tutaj przeprowadzał polemiki nad potrzebą protokołowania takiej uchwały przez notariusza. Wyroki sądów są także różne w tej kwestii. Najbezpieczniej jest przyjąć, że taką uchwałę protokołuje notariusz. Ma to szereg zalet, jedną z nich jest niepodważalność i wytrącenie argumentu nieważności uchwały. O innych zaletach jeszcze wspomnę.
Oczywiście ta i każda kolejna uchwała musi być podjęta bezwzględną większością głosów czyli ponad 50% (licząc udziałami, głosują właściciele)
Zalecam by taką uchwałę podjąć na zebraniu zwołanym przez spółdzielnię w sposób który już opisałem. Wystarczy do składanego wniosku dopisać w porządku zebrania punkt odwołujący się do głosowania nad taką uchwałą i jej projekt dołączyć do wniosku. Obecność notariusza może przynieść także korzyści związane z uchwałą o zawiązaniu wspólnoty (wrócę do tego tematu dalej)

Podjęta uchwała stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej. Po jej podjęciu Spółdzielnia przestaje być reprezentantem Wspólnoty i już jej nie prowadzi

Przypominam, że utworzyliśmy specjalny adres mailowy pod który możecie wysyłać pytania i sugestie dotyczące problematyki założenia wspólnoty i odejścia od spółdzielni mieszkaniowej. Jest on przeznaczony tylko do tego tematu: sm@lcn.opole.pl

WNIOSKI:
Do zarządu spółdzielni najlepiej złożyć wniosek o zwołanie zebrania na którym będzie głosowana uchwała o 'założeniu wspólnoty' i uchwała 'o zmianie zarządu'. Uchwała musi być zaprotokołowana przez notariusza.

Jeżeli już ustaliliście, że chcecie założyć wspólnotę i odejść od spółdzielni, wszystko posprawdzaliście, wiecie że macie większość, jesteście pewni że lokale są waszą pełną własnością, to przed Wami zebranie na którym będziecie głosować nad uchwałą o 'założeniu wspólnoty'. Aby do niego doszło musicie złożyć w spółdzielni oficjalny wniosek o zwołanie takiego zebrania/walnego zgromadzenia pod którym musi się podpisać minimum 1/10 właścicieli (jednak nie mniej niż 3). Najlepiej jeżeli tych podpisów będzie ponad 50%, wtedy będzie wiadomo kto jest zdecydowany, a i dla spółdzielni jest to jasny sygnał że tworzycie zgrany zespół i wiecie czego chcecie.

Złożenie wniosku o zebranie musi być poprawne z prawnego punktu widzenia, a więc oprócz wymaganych podpisów (które muszą w jednoznaczny sposób określać kto się podpisał) musi zawierać także informację jaki jest cel zebrania (można tutaj powołać się na art. 241 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych), musi zawierać proponowany porządek obrad i projekt uchwały jaką będziecie chcieli uchwalić.
Po zebraniu podpisów i złożeniu takiego wniosku w spółdzielni mieszkaniowej zarząd spółdzielni ma 4 tygodnie na zwołanie tego zebrania licząc od dnia wniesienia żądania. Jeżeli to nie nastąpi, zwołuje je rada nadzorcza, związek rewizyjny, w którym spółdzielnia jest zrzeszona, lub Krajowa Rada Spółdzielcza, na koszt spółdzielni. W przypadku bezczynności spółdzielni, może ono zostać zwołane także przez każdego z właścicieli. Spółdzielnia ma też obowiązek zawiadomić właścicieli o zebraniu i o podejmowanych uchwałach co najmniej 7 dni przed terminem posiedzenia
Warto pamiętać, że według prawa spółdzielczego walne zgromadzenie może podejmować uchwały jedynie w sprawach objętych porządkiem obrad podanym do wiadomości członków w terminach i w sposób określony w ustawie.

W dniu w którym odbędzie się zebranie i w którym uchwała o 'założeniu wspólnoty' zostanie podjęta, czyli podpisze się pod nią ponad 50% właścicieli dany budynek przestaje podlegać pod ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych i jest prowadzony według ustawy o własności lokali. Określenie 'założenie wspólnoty' jest tutaj potoczne, ponieważ tak naprawdę chodzi o to, ze dana wspólnota podejmuje decyzję w formie uchwały, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali

WNIOSKI:
Do zarządu spółdzielni należy złożyć wniosek o zwołanie zebrania na którym będzie głosowana uchwała o 'założeniu wspólnoty' pod którym musi się podpisać minimum 10% właścicieli, a pod procedowaną uchwałą na zebraniu musi się podpisać minimum 50% właścicieli danej nieruchomości. Głosy liczymy udziałami a nie liczbą mieszkań.

Ile trwa wykupienie mieszkania?
Spółdzielnia ma ustawowo sześć miesięcy na zawarcie umowy przenoszącej własność od dnia złożenia wniosku, o ile zostały spełnione warunki do tego przeniesienia.

Ile kosztuje przekształcenie mieszkania spółdzielczego na własnościowe?
Sama taksa notarialna to obecnie wydatek ok. 1000 zł. Do tego należy doliczyć opłaty sądowe za założenie księgi wieczystej i wpis. Łącznie koszt przekształcenia spółdzielczego własnościowego w odrębną własność to około 1500 zł

Czy opłaty za wykup są stałe?
Część opłat jest stała i określona przez ustawodawcę. Są jednak opłaty które można negocjować, np. taksa notarialna. Jeżeli wykupujemy jedno mieszkanie to notariusz raczej weźmie standardową stawkę, jeżeli jednak wykupujemy kilka mieszkań w jednym czasie to możemy już wynegocjować niższą stawkę

Kto ustala notariusza który sporządzi umowę wykupu?
Notariusza wybiera najczęściej spółdzielnia która musi zebrać wszystkie dokumenty i zorganizować spotkanie. Najczęściej jest to osoba z którą spółdzielnia współpracuje. Jednak za jego usługę płacimy my więc możemy spytać w spółdzielni jaki notariusz będzie wybrany i jeżeli nam ta osoba nie odpowiada to możemy umówić innego notariusza (np. tego który zaproponował lepsze warunki)

Co po wykupieniu mieszkania na własność?
Samo wyodrębnienie lokalu w budynku spółdzielni nie powoduje wygaśnięcia zarządu nieruchomością wspólną przez spółdzielnię. Mamy lokal którego jesteśmy właścicielem, jesteśmy współwłaścicielem gruntu i części wspólnych (korytarzy, klatek schodowych, strychu, piwnic, kotłowni, podwórka, itd.), ale nadal zarządza nami spółdzielnia mieszkaniowa

WNIOSKI:
Wykupując mieszkania grupowo możemy zaoszczędzić na opłatach, dodatkowo możemy też zmniejszyć liczbę niezbędnych dokumentów i skrócić całą procedurę. Dla spółdzielni jest to też pierwszy sygnał że jesteście pewni swoich działań i nie odpuścicie.

Osoba posiadająca spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może założyć księgę wieczystą, ale nie jest to konieczne. W przypadku założenia księgi wieczystej w dziale II ujawnia się uprawnionego, a nie właściciela, gdyż właścicielem lokalu jak i budynku nadal pozostaje spółdzielnia, której przysługuje także prawo do gruntu, na którym stoi budynek.

Jeżeli spółdzielnia nie posiada prawa do gruntu (ani w postaci własności, ani w postaci użytkowania wieczystego) to dla takiego lokalu nie można założyć księgi wieczystej, a co za tym idzie nie będzie też możliwe obciążenie tego lokalu np. hipoteką, która wymaga wpisu w KW. Jest to istotna różnica między własnością a spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu bez księgi wieczystej.

Wykupu lokalu można dokonać tylko pod warunkiem, że spółdzielnia jest właścicielem lub dzierżawcą wieczystym gruntu, na którym stoi budynek. Jeżeli sprawa gruntu jest nieuregulowana sprawa się bardziej komplikuje i założenie wspólnoty w takim budynku może być bardziej czasochłonne. Na szczęście są to marginalne przypadki
Co ważne, spółdzielnia nie może odmówić zawarcia umowy przenoszącej własność, o ile spełnione zostały ustawowe warunki. Nie może też wprowadzać dodatkowych utrudnień w składaniu takich wniosków. Wniosek nie musi spełniać żadnej szczególnej formy, wystarczy, że jest złożony do spółdzielni i wynika z niego wola zawarcia umowy przenoszącej własność oraz pochodzi od uprawnionej osoby.
Osoba składająca taki wniosek nie może zalegać z opłatami eksploatacyjnymi. Uregulowany powinien być również wkład mieszkaniowy przypadający na dany lokal. Kwestię wkładów mieszkaniowych i zadłużenia kredytowego spółdzielni można - zgodnie z polskim prawem - sprawdzić w spółdzielni w dowolnym momencie przed złożeniem wniosku.

WNIOSKI:
Jeżeli mieszkań własnościowych jest mniej niż spółdzielczych (licząc powierzchnie a nie liczbę) to musicie się zorientować, czy sąsiedzi będą chcieli „wykupić" swoje lokale by mieć jak najwięcej głosów. Potrzebujecie ponad 50% głosów

Dzisiaj rozpoczynam odpowiedzi na Wasze coroczne pytania. Zacznę od wpisu Pana Tadeusza, który mieszka w budyku, którym zarządzamy od prawie 3lat i który poprosił, by opisać ich przypadek. Pozdrawiam wszystkich mieszkańców tej Wspólnoty i opisuję :)

Zgłosiła się do nas Wspólnota (bedąca Wspólnotą już z formalnego punktu widzenia), prowadzona zgodnie z Ustawą o Własności Lokali, której zarządcą była Spółdzielnia Mieszkaniowa. Mieszkańcom nie odpowiadał sposób ich prowadzenia przez Spółdzielnię, a szczególnie sposób prowadzenia ich wydatków. Zwrócili się do nas o przejęcie w zarządzanie. Warto tutaj wspomnieć, że ich budynek leży w kompleksie kilkunastu budynków o podobnej kubaturze, liczbie mieszkańców, etc.
Po przejęciu zrewidowaliśmy wydatki, ustaliliśmy nowe, niższe opłaty - zrobiliśmy co mogliśmy, by Wspólnota płaciła niższe miesięczne opłaty. Standard. Teraz przejdę do historii właściwej, o której wspominał w mailu Pan Tadeusz.
Na parterze tej Wspólnoty mieszka starsza Pani, która od kilku lat porusza się na wózku. Wspólnota dużo wcześniej podjęła decyzję, że zrobi wejście do budynku przyjazne dla wózków inwalidzkich. W budynkach na tym osiedlu jest boczne wejście do każdego z nich, nie używane od lat i zamknięte na klucz. W sąsiednich budynkach Spółdzielnia, także na wniosek niepełnosprawnych lub starszych osób, zainstalowała windy przy tych bocznych wejściach. Super sprawa, mieszkańcy zadowoleni, nie trzeba było przebudowywać wejść głównych, robić ramp czy specjalnych podjazdów. Zawsze jednak pojawia się ale...
My postanowiliśmy ten temat rozwiązać nieco inaczej: przy tym bocznym wejściu usypaliśmy z ziemi podjazd i wyłożyliśmy go kostką. Do tego specjalna poręcz i temat załatwiony. A teraz przejdźmy do najlepszego, czyli porównania kosztów budowy i corocznych kosztów utrzymania całości.
Na windę i jej wykonanie, około 4m nowego chodnika i posianie trawy przy chodniku, Spółdzielnia wydała blisko 30 tysięcy złotych. Teraz corocznie winda musi przechodzić badania techniczne, do tego koszt energii i serwisowania - tutaj już nie mam informacji o dokładnych kosztach, ale szacuję, że będzie to około 2000 zł rocznie.
My zrobiliśmy podjazd około 14m (by zachować wymagane prawem pochylenie) wraz z barierkami i nasadzeniem krzewów i dodatkowym oświetleniem zewnętrznym z czujnikiem zmierzchowym i czujnikiem ruchu. Za całość zapłaciliśmy 2870zł i coroczne rachunki za oświetlenie na szacunkowym poziomie 10zł (mocno zawyżone ale na pewno nie większe).

Pan Tadeusz poprosił, by opisać ich sytuację ku przestrodze innych, gdyż ma znajomych w bloku obok i nie kryli oni zdenerwowania, gdy dowiedzieli się, ile na takie wejście dla wózków wydała Spółdzielnia, a ile my. I teraz najlepsze - niektórzy twierdzą, że Spółdzielnia Mieszkaniowa jest lepsza, gdyż jako duży gracz może negocjować stawki i wybrać tańszą ofertę. Tych wind w sąsiednich budynkach zamontowano 4sztuki.

Porównajcie sobie zatem sami, czy taka spółdzielnia dba o to, by pieniądze wydawać racjonalnie i w sposób najbardziej optymalny/ekonomiczny?

Dzisiaj temat narażania ludzi na utratę zdrowia a nawet życia. Kilka miesięcy temu Polskę obiegła wiadomość o dziecku, które zostało przygniecione przez bramę wjazdową na prywatnej posesji. Temat przykry i smutny, ale jak przekonałem się osobiście - prawdziwy.
Przejęliśmy w Zarządzanie Wspólnotę Mieszkaniową, która ma spory teren zewnętrzny ogrodzony i na który prowadzą dwie bramy przesuwne . Podczas kontroli obiektu zauważyłem, że jedna z nich jest źle ustawiona i nie działają w niej fotokomórki. Są one odpowiedzialne za zatrzymanie bramy w momencie kiedy w przejeździe pojawi się samochód lub człowiek. Pierwsza moja myśl była taka, że to awaria. Rozebraliśmy obudowę napędu bramy i okazało się, że ktoś celowo tak ustawił bramę! Tak - celowo!
Jeżeli zatem przy zamykaniu bramy ktoś lub coś pojawiło by się na jej torze jazdy, to brama pracowała by dalej bez zatrzymania się. A powinna zatrzymać się lub otworzyć z powrotem. Jeżeli stałoby tam auto to mielibyśmy uszkodzenie samochodu. Ale co jeżeli przechodziłyby tam dzieci i nie zdążyły?

Przepytałem mieszkańców i nik nic nie zauważył. Mówią, że serwis był prowadzony przez panią administrator i nikt nie zgłaszał uwag. Kto i jak rzetelnie prowadził zatem ten serwis? Oczywiście natychmiast usunęliśmy błędy w ustawieniach napędu i brama działa jak powinna. Uważajcie jednak na siebie i dbajcie o bezpieczeństwo swoje i swoich bliskich. Niestety nawet organy Państwowe które powinny dbać o nasze bezpieczeństwo nie robią tego często tak jak powinny. Musimy zatem sami dbać o siebie i swoje otoczenie

Dzisiaj jedno z zaległych pytań od czytelnika. Kto może / powinien zbierać podpisy pod uchwałami? Wokół tego pytania narosło wiele mitów. Nawet prawnicy przyjęłi swoje stanowiska bez głębszej analizy i mamy często mylny obraz tego zagadnienia. Postaram się zatem odpowiedzieć szczegółowo na to pytanie

Kto powinien zbierać podpisy? 
Zarząd

Dlaczego Zarząd?
Ponieważ przynajmniej teoretycznie posiada on największą wiedzę z zakresu tego co dzieje się we Wspólnocie i np. w przypadku pytań szczegółowych odnośnie głosowanej uchwały może on natychmiast udzielić szczegółowych i wyczerpujących wyjaśnień w tym zakresie. 

Czy ktoś inny może zbierać podpisy?
Sporo osób twierdzi że NIE. Ja uważam że TAK. Bardzo często sam zbieram podpisy jako zarządca. Uważam, że jeżeli podpisy zbiera odpowiednio dobrana osoba (a nie przypadkowy Pan dozorca ze spółdzielni mieszkaniowej który na codzień wymienia żarówki i przy okazji zbierze podpisy), to podjęta uchwała jest tak samo ważna i niepodważalna

Czy tak podjętą uchwałę można zaskarżyć?
Każdą uchwałę można zaskarżyć. Zawsze trzeba mieć jednak ku temu powód. Jeżeli jako powód chcemy wskazać że podpisy zbierała inna osoba niż zarząd, to musimy pamiętać, że w sądzie musimy wykazać, że taki sposób zbierania podpisów wpłynął lub mógł wpłynąć na treść podjętej uchwały. 

Czy znam przypadki niewłaściwego zbierania podpisów?
I TO SPORO. Takie sytuacje najczęściej mają miejsce (przynajmniej z mojego doświadczenia) gdy właściciel większościowy lub administrator chce coś mówiąć brzydko "przepchać", np. gmina ma swojego wykonawcę i potrzebuje tylko jednego lub dwóch głosów do podjęcia uchwały. Wtedy wysyła albo przyszłego wykonawcę prac albo osobę nie znającą tematu pod adres osób najmniej udzielających się we wspólnocie. Takie niczego nie świadome osoby podpisują listę bo przecież podpis gminy już jest i nie ma się czego obawiać. Dlaczego podpisów nie zbiera osoba kompetentna? Poniewaź zawsze może powiedzieć zgodnie z prawdą że ją tylko tutaj przysłali po zebranie podpisów...

Kto zatem powinien zbierać podpisy?
Powinna byż to osoba znana dla mieszkańców i godna zaufania. Powinna ona móc udzielić informacji na temat procedowanej uchwały i odpowiedzieć na ewentualne pytania. Może to być zarząd, może to być Zarządca lub każdy inny członek wspólnoty zaangażowany w sprawy wspólnoty. Nie jest wskazane by była to osoba spoza Wspólnoty, ale znam przypadki, gdzie osoby spoza konkretnej Wspólnoty bardziej znają całą Wspólnotę i są bardziej zaangażowane w jej działalność niż cały zarząd razem wzięty.

Czy to zawsze musi być ta sama osoba?
Patrz punk wyżej. Jeżeli zna temat to może być to ta sama osoba. Jeżeli jednak wspólnota prowadzi różne tematy i są one realizowane/prowadzone przez różne osoby, to zbieraniem podpisów pod konkretnymi uchwałami mogą zajmować się różne osoby

Dzisiaj temat poruszany często w Waszych pytaniach indywidualnych, więc postaram się opisać kilka rzeczy i przybliżyć wszystkim temat części wspólnych. 

Granice części wspólnych nie są do końca oznaczone. Nawet sądy wydające swoje opinie w tej sprawie mają często odmienne zdanie. Kto zatem za nie odpowiada? Kto ponosi koszty napraw i remontów? Kto ma prawo o nich decydować?

Są takie części wspólne które intuicyjnie i bezspornie wiemy że należą do wszystkich - należą do nich m.in.: drzwi wejściowe na klatkę, schody, klatki schodowe, windy, strychy, instalacje wspólne, itd. Ale co w przypadku gdy mieszkam na ostatnim piętrze i jeszcze dodatkowo na końcu korytarza którym nikt oprócz mnie już nie chodzi? Czy to jeszcze część wspólna, czy mogę ją uznać za 'tylko moją' i oddzielić zamykanymi drzwiami? Niestety NIE. Jeżeli nikt inny nie korzysta z korytarza (strychu, piwnicy, klatki schodowej, komórki, itd) to nadal jest to część wspólna. Nie można w żaden sposób utrudniać innym właścicielom korzystania z ich wspólnego mienia. Nie można zatem budować ścianek, wstawiać drzwi, zastawiać korytarzy meblami, traktować ich jako przechowalni rowerów itd. Każdy właściciel ma takie samo prawo do korzystania z całego strychu, wszystkich korytarzy, całej klatki schodowej, całego chodnika. Nie można nikomu tego prawa ograniczać.

A jak wygląda sprawa balkonów? Do kogo należą? Kto powinien płacić za remont i utrzymanie balkonów? Co w przypadku kiedy nie każde mieszkanie ma balkon? Ten temat często jest poruszany przez sądy, zwłaszcza w oststnim przypadku, kiedy tylko część lokali ma balkony a trzeba przeprowadzić ich remont. Otóż w tym przypadku część konstrukcyjna balkonów tak jak konstrukcja całego budynku to częśći wspólne. Za remont tego elementu powinniśmy zapłacić wszyscy (tak jak za remont schodów płacą wszyscy - nawet mieszkańcy parteru). Natomiast pozostałe elementy balkonów to już sprawa indywidualna. I tutaj Wspólnoty powinny podejmować decyzje w formie uchwał: kto i w jakim zakresie będzie ponosił koszty, czy też kto i o czym będzie decydował.

Temat instalacji również zasługuje na przybliżenie. Tutaj obowiązuje zasada komu służy dana instalacja czy dany fragment instalacji. Jeżeli jest to przyłącze wody, pion kanalizacyjny, instalacja dostarczająca prąd czy internet dla wszystkich mieszkańców (nawet jeżeli w danej chwili ktoś nie korzysta z internetu lub nie potrzebuje korzystać z oświetlenia klatki bo po zmroku nie wychodzi z mieszkania) to jest to część wspólna. Jeżeli natomiast dana instalacja lub jej konkretny fragment służą tylko jednemu mieszkańcowi/jednemu lokalowi to jest to część indywidualna (np. fragment instalacji od pionów kanalizacyjnych do przyłączenia konkretnej wanny czy umywalki, instalacja telefoniczna od złącza/tablicy rozdzielczej do konkretnego mieszkania, dzwonek przy naszych drzwiach, domofon/słuchawka w naszym mieszkaniu, etc).

Niezależnie od prawa własności czy położenia części wspólnych zawsze warto patrzeć na nie całościowo i zwłaszcza podczas remontów analizować budynek jako całość a nie zbiór wielu indywidualnych składników. Pozwala to lepiej zadbać o naszą własność a często również sporo zaoszczędzić. Na koniec dodam, że wspólnota może podjąć uchwały i np. finansować remonty w sposób odmienny niż tutaj opisuję i bardzo często to robi. Wszystko zależy od tego co chcemy uzyskać, jaki jest cel i czy między właścicielami jest zgodność do podjęcia takich decyzji.

Dzisiaj świeży temat. W jednej z kamienic szykujemy remont klatki schodowej. Jak zawsze zberamy oferty, staramy się zweryfikować wykonawców, często wspólnoty podsyłają swoich poleconych wykonawców. Wydawać by się mogło, że sprawa jest błacha. No może nie błacha ale przynajmniej prosta. Ale nie tak szybko...

Dzisiaj byłem na trzech obiektach. Miałem ocenić prace już wykonane przez wykonawców przymierzających się do remontu naszej klatki schodowej. Jadę więc na pierwszy obiekt. Klatka robiona 3 miesiące temu, na wejściu nie rzuca na kolana ale można powiedzieć że jest zrobiona dość dobrze. Powiedzmy na 3 z plusem. Dlaczego dość dobrze? Otóż widać niedociągnięcia, gładź nie jest jednolita i równa, elementy osadzone na ścianach były pominięte przy malowaniu, nikt niczego nie demontowal co niestety widać, Przy wszekjiego rodzaju skrzynkach problemy z wykończeniem. Skrzynka na listy od boku pomaziana farbą i nawet nie umyta. Cokoliki tylko pomalowane olejną, nawet nie uzupełnione. Kable i korytka będące już na ścianie nieudolnie obrobione gładzią. I jeszcze kilka innych kwiatków. Ogólnie ocena średnia, ale jestem pewien, że wystarczyłoby przypilnować ekipę i wskazać im błędy jakie popełnili a mogłaby być ocena na poziomie 4+. Jednym słowem brak nazdoru widoczny gołym okiem. Spędzam na klatce około 2 minuty i jadę dalej. W drugim budynku sytuacja moim zdaniem tragiczna. Widać że było malowane, ale gdybym nie miał namiarów od firmy, to pomyślałbym, że któryć z lokatorów to pomalował za przysłowiowego czteropaka. Naprawdę nie wchodziłem nawet głębiej. Zaraz za drzwiami zawróciłem i znowu do auta. W aucie myślałem jak można "chwalić się" tak wykonaną pracą? Na co liczył wykonawca? Trzecia nieruchomość była wykonana nieco lepiej od tej drugiej, ale tylko nieco. Może ściany pomalowane nieco lepiej, ale pomalowane też wszystko co było w środku: właczniki, rozdzielnie, lampy, tablice licznikowe, itd. Widać było, że przy malowaniu lamperii nikt nie zabezpieczał podłogi (albo zrobił to bardzo niestarannie) i teraz jest posadzka w plamy i smugi po farbie. Nawet nie wchodziłem na piętra, gdyż to co zobaczyłem wystarczyło do oceny.

Czas na wnioski. Firmy 'pochwaliły' się obiektami jakie ostatnio robiły by pokazać jakie są dobre i jak wygląda efekt ich prac. Pierwsza nadaje się do zatrudnienia pod warunkiem bacznego pilnowania i nadzorowania ich prac. Ogólnie jest z kim rozmawiać i pracować. Dwie pozostałe firmy albo remonty klatek robią na siłę, albo nie wiedzą jak to powinno wyglądać. Ja wiem, że dużo zależy od tego co wymaga klient. Wiem też że często ma być tanio i to tanio skąś musi się wziąść. Ale litości - ja nigdy nie wysłałbym klienta na taki budynek żeby pooglądał efekt mojej pracy. A obawiam się że musiały to być te lepiej wykonane klatki w wykonaniu tych firm. Szkoda tylko mojego czasu. Więcej go spędziłem w samochodzie i na zastanawianiu się co autorzy tych 'dzieł' mieli na myśli...

Na końcu wylądowałem na dachu kamienicy by sprawdzić szczelność pokrycia przed zimą i tutaj kolejne kwiatki po ostatnim wykonawcy prac. Nie będę się rozpisywał bo wyjdzie długi wpis, ale przypomnę już to o czym wielokrotnie pisałem - poszukajcie dobrych zarzadców którzy zadbają o Waszą nieruchomość, albo zróbcie to sami jeżeli podołacie i macie tyle sił i zaparcia. Jeżeli będziecie robić remonty byle jak i w przypadkowej kolejności to zapewne będziecie płacić za te remonty dwukrotnie...

Dzisiaj temat o który prosiła Pani Bożena. Kto może zaskarżyć uchwałę? Kiedy? Z jakich przyczyn? Czy można wstrzymać wykonanie podjętych uchwał? Postaram się bez zbędnego rozpisywania odpowiedzień na te pytania i przybliżyć temat zaskarżania uchwał podjętych przez Wspólnotę.

Kto może zaskarżyć uchwałę? Krótko mówiąc Właściciel. Zarządca, administrator czy najemca nie mają takich uprawnień.

Kiedy czyli w jakim terminie można zaskarżyć uchwałę? Jeżeli uchwała została podjęta na zebraniu to zaskarżyć ją można w terminie 6 tygodni od dnia zebrania. Jeżeli natomiast uchwała została podjęta w trybie indywidualnego zbierania głosów (lub w trybie mieszanym oczywiście) to zaskarżyć ją można w terminie 6 tygodni od dnia powiadomienia o treści takiej uchwały. 

Co może być powodem zaskarżenia uchwały? Zgodnie z ustawą możemy zaskarżyć uchwałę gdy:
- jest niezgodna z prawem,
- jest niezgodna z umową właścicieli lokali,
- narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną,
- w inny sposób narusza interesy właściciela.

Czy można wstrzymać wykonanie uchwały? Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie. Sąd może to zrobić samodzielnie lub na wniosek skarżącego. Sąd rozpatruje wtedy jak silne są przesłanki w wadach zaskarżanej uchwały.

Tyle pytań Pani Bożeny. Na koniec kilka moich uwag.
Jeżeli uchwała była 'głosowana' na zebraniu i została podjęta, to mamy 6 tygodni na jej zaskarżenie od daty zebrania - nawet jeżeli na tym zebraniu nie byliśmy obecni. Ważne że byliśmy prawidłowo informowani o terminie zebrania. Jeżeli natomiast uchwała była głosowana na zebraniu, ale brakło głosów do uzyskania większości, to dalej zbiera się podpisy pod uchwałą w trybie indywidualnego zbierania podpisów. W tym przypadku całą uchwałę traktuje się jako uchwałę z podpisamy zbieranymi w trybie indywidualnego zbierania podpisów. Wtedy po zkończeniu zbierania podpisów i po podjęciu uchwały należy wszystkich właścicieli poinformować o podjęciu takiej uchwały (nawet tych którzy głosowali na zebraniu). Wynika to z tego, że osoby nieobecne na zebraniu mogły zagłosować odmiennie i obecni na zebraniu nie mogli mieć pewności czy uchwała zostanie podjęta czy odrzucona. 
I jeszcze jedna uwaga. Mogą się zdarzyć sytuacje, gdy uchwała została podjęta rzez nieodpowiednie osoby (niebędące właścicielami i nieposiadające odpowiednich pełnomocnictw), lub nie uzyskała wymaganej większości głosów (ani na TAK, ani na NIE) ale i tak została 'wprowadzona do obiegu' jako podjęta. Wtedy nie zaskarżamy uchwały bo formalnie nie została podjęta, ale zwracamy się do sądu o ustalenie faktu nieistnienia (niepodjęcia) uchwały. Mamy na to 6 lat od daty wprowadzenia postanowień spornej uchwały w życie.

Dzisiejszy temat dotyczy pytań które do nas wpłynęły od kilku osób i ogólnie mówiąc dotyczyły spraw remontowych w budynkach zabytkowych lub budynkach położonych w strefie prawnej ochrony konserwatroskiej. Czy zatem takie budynki można remontować? Czy można nadbudować? Czy możńa zmieniać wygląd zewnętrzny? POstaram się na te i podobne pytania odpowiedzieć. W pewnych zagadnieniach będę używał skrótów myślowych, ale bardziej chodzi mi o przekazanie stanu prawnego i procesu postępowania, a nie będę skupiał się na szczegółach prawniczych czy szczegółowych procedurach.

Pierwszy i najtrudniejszy przypadek to budynek wpisany do rejestru zabytków. Takie rejestry są prowadzone przez wojewódzkich konserwatorów zabytków osobno dla zabytków nieruchomych, ruchomych i archeologicznych. Nas najczęściej dotyczy przypadek I, czyli nieruchomości. Tutaj sprawa jest bardzo trudna, ponieważ jakikolwiek remont, nawet wymiana okien czy malowanie ścian wymagają uzyskania zgody konserwatora zabytków. Opiniuje on nawet tak błache sprawy jak kolor ścian na klatce schodowej (często każe dokonać ekspertyzy jaki był kolor pierwotny), czy wygląd/rodzaj drzwi wewnętrznych. W takim budynku remont nie tylko części wspólnych ale nawet mieszkań potrafi być bardzo uciążliwy, pracochłonny i kosztowny. Często wspólnoty odstępują nawet od dokonania remontów, gdyż koszty są wysokie a korzyści niewielkie. Nieczęsto można liczyć na dotacje konserwatora na przeprowadzenie takich remontów.

Drugi przypadek to budynek położony w strefie ochrony konserwatorskiej. Tutaj sprawa remontów jest nieco prostsza, ale tylko nieco. W takich budynkach przy każdym remoncie trzeba uzyskać pozwolenie na budowę (nawet w przypadku gdy zwyczajowo wystarcza tylko zgłoszenie). Swoje zdanie o remoncie musi wyrazić także konserwator zabytków. Najczęściej nie obchodzi go co robimy wewnątrz nieruchomości, ale będzie bardzo zainteresowany co dzieje się na zewnątrz budynku: czy zmieni się jego kształt, kubatura, wygląd zewnętrzny, struktura, itd. Często zdarza się, że konserwator wydaje negatywną opinię w przypadku ocieplania budynków położonych w strefie nie tyle ze względu na sztukaterię czy kolor/strukturę tynku (tutaj można dokonać remontu w taki sposób, że nie można będzie odróżnić czy budynek jest ocieplony czy tylko otynkowany/odmalowany), ale np. na zwiększoną głębokość osadzenia okien po dociepleniu. Co ciekawe mam w swojej praktyce zawodowej przypadki, kiedy docieplaliśmy jeden budynek i dostaliśmy zgodę konserwatora na cały zakres proponowanych prac, natomiast rok później chcieliśmy docieplać sąsiedni budynek (z tego samego okresu, na tej samej ulicy, bardzo podobnie wyglądający, przy użyciu tej samej technologii i odtworzeniu całej sztukaterii) i zgody nie otrzymaliśmy. A wszystko dlatego, że zmieniła się obsada stanowiska Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków. Jak widać nawet opinie w tak ważnych kwestiach zależą od osób a nie od szczegółów czy  faktów...

Dzisiejszy temat dotyczy pytania jednej z czytelniczek które było bardzo obszerne i musiłem je skrócić do jednego zdania by było bardziej czytelne.
Aby odpowiedzieć na to pytanie podzielę przypadki remontów czy awarii na dwie kategorie: te bardziej skomplikowane i/lub kosztowniejsze, oraz te prostsze i tańsze. Dlaczego taki podział? Wynika on z kompetencji zarządcy.

Jeżeli mamy duży poważny remont (np. docieplenie czy wymianę dachu) to przygotowujemy się do niego wcześniej. Określamy zakres prac, wybieramy materiały, poszukujemy wykonawców, organizujemy finansowanie, etc. Także członkowie wspólnoty mają czas by zapoznać się z tym wszystkim i na spokojnie wybrać wykonawcę czy ofertę kredytową. Na koniec podejmowana jest konkretna uchwała w tym przedmiocie i działamy: podpisujemy z wybranym wykonawcą umowę, wykonawca realizuje całą inwestycję, my bezpośrednio lub pośrednio (np. przez inspektora nadzoru inwestorskiego) kontrolujemy postęp prac i ich jakość, a na końcu odbieramy prace i wszystko rozliczamy.

Nie zawsze jednak na to wszystko jest czas. Jeżeli wystąpi poważna awaria to czasami rodzaj awarii wymusza na nas postępowanie natychmiastowe. Przykładowo jeżeli zepsuje się piec grzewczy w okresie zimowym, to nie możemy sobie pozwolić na to by przez miesiąc zbierać oferty, organizować zebranie wspólnoty (z ustawowym terminem zawiadomienia o zebraniu), szukać lepszych i tańszych materałów, itp. Wtedy z oczywistych względów liczy się przede wszystkim czas naprawy.  Oczywiście kontrolujemy też inne czynniki, ale czasami jesteśmy zmuszeni np. do zaakceptowania nieco wyższej kwoty za usługę niż w przypadku zaplanowanych remontów. W takich przypadkach wspólnota jest informowana o kosztach takich remontów już po wykonaniu napraw.

Kolejna kategoria remontów czy awarii to te mniejsze, występujące z powodów codziennego użytkowania budynku i z powodu zużywania się pewnych elementów. Tych awarii najczęściej nie da się przewidzieć, a jeżeli już planuje się pewne remonty (np. samozamykacza w drzwiach gdyż po zachowaniu starego elementu widać już że jego koniec jest bliski i przestaje on spełniać swoją funkcję) to ich koszt jest niewielki i wspólnota ma na koncie zgromadzone środki na takie przypadki. Tutaj dodam, że jako Zarządca znam "swoje" budynki i wiem lub poprawniej: spodziewam się co w danym budynku może się wydarzyć. Oczywiście nie jestem w stanie przewidzieć kiedy przepali się żarówka, lub kiedy zepsuje elektromagnes, ale raczej nie są to remonty które mnie zaskakują. Ich przeprowadzenie (usunięcie awarii) najczęściej jest dość szybkie - na tyle, by nie utrudniać codziennego życia i funkcjonowania mieszkańców. Kiedyś już pisałem chyba o awariach czy aktach wandalizmu które usuwaliśmy zanim ktokolwiek z mieszkańców zdążył je zauważyć i zareagować.

Tak w skrócie wygląda przeprowadzanie remontów i usuwanie awarii. Temat jest bardziej złożony i bardziej pracochłonny (np. dobre przygotowanie i przeprowdzenie procedury remontu zajmuje dziesiątki jeżeli nie setki godzin) przynajmniej w naszym biurze (jeżeli chcemy coś zrobić dobrze i niedrogo to niestety trzeba się naszukać wykonawców czy dobrych ofert banków, a później jeszcze przypilnować wykonawcy), ale później nie musimy się wstydzić efektów, a wspólnota nie musi dublować prac i kosztów.

Na koniec dodam, że tak to wygląda u nas. A u innych zarządców czy administratorów może to wyglądać zupełnie inaczej...

Ten wpis po części nawiązuje do poprzedniego.Już kilka razy przejmowaliśmy nieruchomość i podczas pierwszej wizyty na obiekcie słyszałem słowa w stylu "przepraszam że to tak u nas wygląda" albo "nie wiem czy Pan zechce przyjąć taką nieruchomość". Moja odpowiedź: 'im gorzej tym lepiej'. Poniżej wyjaśnię dlaczego.

Jeżeli przejmujemy nieruchomość w złym lub bardzo złym stanie technicznym gdzie wszystko wymaga remontu to możemy zaplanować wszystkie prace w odpowiedniej kolejności. Dzięki temu prace są realizowane po kolei a my wiemy co i jak było robione i wiemy co będzie robione w dalszej kolejności. Możemy przypilnować zarówno wykonawców jak i mamy kontrolę nad jakością zastosowanych materiałów. To jest najbardziej optymalny dla nas i dla nieruchomości przypadek przejęcia.

Drugi przypadek to nieruchomość częściowo lub w całości wyremontowana. Jeżeli remonty były wykonane dobrze i w dobrej kolejności to my możemy tylko kontynuować prace by utrzymać nieruchomość w dobrym stanie technicznym i funkcjonalnym.

Gorzej jeżeli prace były wykonane w złej kolejności. Wtedy zdarza się, że żeby wykonać kolejne prace trzeba naruszyć to co było już robione. Przykład: wspólnota zrobiła remont klatki, ale nie wymieniła instalacji w ścianach. Jeżeli będzie konieczny remont instalacji to wtedy trzeba rozkuć to co już było robione i później remontować to jeszcze raz. Tak się zdarza i to dość często. Tutaj część kosztów ponosi się dwa razy z powodu złej kolejności prowadzenia remontów.

Kolejny przypadek to nieruchomośc którą ktoś już remontował, ale zrobił to w sposób nieudolny, lub użył nieodpowiednich materiałów, zaufał niewłaściwym firmom, zdał się na administratora nieudacznika. W tym przypadku mamy do czynienia z nieruchomością, w której prace remontowe trzeba powtarzać lub co jeszcze gorsze trzeba je powtarzać w szerszym zakresie z powodu powstałych szkód lub zniszczeń.

Na koniec jeszcze jedna uwaga. Budynek powinien nie tylko ładnie wyglądać. Ważne jest jego utrzymanie jeżeli chodzi o koszty eksploatacyjne, ale też utrzymanie funkcjonalne. Powinno się zwracać uwagę na to by (jeżeli to tylko możliwe) poprawiać i ulepszać budynek wraz z całym wyposażeniem i otoczeniem. Tym właśnie różni się dobry zarządca od bardzo dobrego - dobry dba o to by nieruchomość utrzymać lub przywrócić do stanu dobrego lub nawet bardzo dobrego, natomiast bardzo dobry zarządca nieustannie poszukuje ulepszeń, udogodnień dla mieszkańców, racjonalnych oszczędności, itd.

Reasumując - Dla mnie jako zarządcy zły stan budynku to wyzwanie ale też szansa na optymalne przeprowadzenie remontów. Szansa na racjonalne zaplanowanie wydatków, oraz szansa na uzyskanie najlepszych efektów.

Na początku pisałem, że ten wpis nawiązuje do poprzedniego. Niestety to nawiązanie ma negatywny wydźwięk. Bardzo często bowiem przejmujemy wspólnoty w których remonty były przeprowadzane bez planu i bez nadzoru - jak w poprzednim wpisie. Niestety nie zawsze udaje się to naprawić lub odwrócić bez ponoszenia dodatkowych kosztów,,, Niestety...  Dlatego "im gorzej tym lepiej"

Dzisiaj chciałbym Wam przybliżyć temat nieuczciwych działań we wspólnocie i szerzej w branży budowlanej.Skłoniły mnie do tego sytuacje które mnie ostatnio spotkały.

Pierwsza sprawa dotyczy remontu a właściwie wymiany dachu we wspólnocie. Wspólnota zatrudniła administratora i zleciła mu przeprowadzenie remontu dachu, gdyż sama nie wiedziała jak to zrobić. Administrator nie miał wiedzy technicznej, więc wybrał wykonawcę prac (niestety nie jestem w stanie określić czym się kierował, nie zebrał ofert, nie porównał zakresu prac, nie analizował ilości i jakości materiałów), którego prawdopodobnie znał i zlecił mu całość. Dodatkowo zatrudnił też inspektora nadzoru który miał pilnować wykonawcę i nadzorować całość prac by były wykonane dobrze i zgodnie z przepisami. Inspektora administrator też znał. Inspektor wykonywał już dla administratora inne prace. Inspektor był też powiązany z wykonawcą. Czyli cała trójka się znała. Zawsze powtarzam że to nic złego, pod warunkiem że prace są realizowane terminowo i rzetelnie. Niestety nie w tym przypadku.
Efekt: źle dobrana dachówka która po kilku latach niszczeje i osadza się na niej mech, zbyt duży rozstaw łat przez co dachówka za mało na siebie nachodzą i woda podcieka pod spód, membrana dziurawa i niedokładnie rozłożona i woda cieknąca po krokwiach i łatach, zniszczone i nieszczelne wyłazy dachowe, wybrakowane ławy kominiarskie, nieszczelności przy obróbkach blacharskich i kominach, oraz wiele wiele więcej.  A wszystko po to by zaoszczędzić trochę czasu i pieniędzy. Dodam, że pieniędzy które Wspólnota i tak już wydała i myślała że ma dach zrobiony na lata.

Drugi temat obejmuje piwnice - wykonaie instalacji grzewczych, wodnych, elektrycznych i technicznych w piwnicach. Kilka dni temu zaproszono mnie do jednej ze wspólnot na konsultacje. Wchodzę do piwnic i pierwsze zdziwienie - rury CO przebiegają przez środek korytarzy w ten sposób, że nie sposób przejść bez znacznego schylania (a miejsca pod sufitem sporo, ale dla wygody ktoś zrobił tak jak było wygodniej). Obok rury z wody w podobnym wykonaniu. O izolacji nikt nawet nie słyszał. Woda skrapla się na zimnych rurach i kapie na posadzkę. ELektryk też się nie popisał - instalacja na oko ma jakieś 5-10lat, a stan jest opłakany. Uchwyty popękane lub wyłamane, wyłączniki nie dokręcone lub wiszące na przysłowiowym gwoździu, rurek chyba brakło, bo część instalacji w rurkach, a część bez rurek, do tego puszki łączeniowe bez pokryw. O sposobie prowadzenia tras kablowych już nie wspomnę. Na deser instalacje telefoniczne i światłowodowe. Tutaj widać, że wykonawca bardzo się śpieszył i nie dbał ani o estetykę, ani o komfort serwisowania czy użytkowania, ani o to by instalacja nie przeszkadzała mieszkańcom.
Całość wyglądała naprawdę tragicznie, a guza nabić sobie na głowie było naprawdę nietrudno. Ja rozumiem, że "to tylko" piwnice i "tu nie musi być pięknie" jak to stwierdził jeden z obecnych tam Panów, ale jakieś minimum profesjonalizmu i estetyki jest konieczne. Ja kilka razy zachaczyłem o rury czy zawory, ale nie wyobrażam sobie serwisanta, który w tym bałaganie musi odnaleźć usterkę i szybko ją usunąć. Podejrzewam, że mała awaria wody bardzo łatwo może zalać instalacje i wtedy bez światła po kostki w wodzie w pozycji mocno pochylonej szukaj usterki...
A wystarczyło w obu przypadkach przyłożyć się do swojej pracy i wykonać ją fachowo i w miarę estetycznie. Nic więcej.

"Nie żyję Z TEGO co robię, ja żyję TYM co robię" takie słowa usłyszałem ostatnio w jednym z wywiadów. Słowa te bardzo mi się spodobały, ponieważ bardzo dobrze charakteryzują to co robię i w jaki sposób traktuję swoją pracę. Oczywiście praca musi być związana z wynagrodzeniem, gdyż nikt z nas nie żyje samym powietrzem. Ważne jednak jest, by lubić a nawet kochać swoją pracę. Wtedy jest ona o wiele przyjemniesza, a co ważniejsze bardziej efektywna i przynosi lepsze rezultaty. Jeżeli kochamy to co robimy, wtedy nie liczymy każdej minuty spędzonej w pracy
Na przekór ostatnim słowom dokonałem pewnej analizy. Przez ostatni rok wybrałem trzy wspólnoty i dla każdej zapisywałem czas spędzony nad pracami dla tej wspólnoty. Nie mówię tutaj o codziennych obowiązkach takich jak rozliczenia księgowe, wypełnianie deklaracji, przygotowywanie i prowadzenie inwestycji, pilnowanie odpowiednich przeglądów, czy też obsługa zebrań. Mówię o czynnościach, jakie zapewne nikt inny - żaden zarządca czy administrator nie wykonuje dla swojej wspólnoty. A już z pewnością nie robi tego bezpłatnie.
Wybrałem zatem trzy rózne wspólnoty: jedna średniej wielkości niedawno przejęta z mnóstwem spraw do naprawienia i wyprostowania, druga duża, powiedziałbym standardowa w dobrym stanie technicznym na pierwszy rzut oka nie wymagająca specjalnej troski, oraz trzecia mała 4 lokalowa prowadzona przez nas trzeci rok, która wychodzi już na prostą.
Czas zatem na podsumowania. W ciągu ostatnich 12 miesięcy pierwszej wspólnocie poświęcałem miesięcznie średnio 24 godziny. Tak jak pisałem wcześniej nie liczę standardowej obsługi nieruchomości. Druga nieruchomość była mniej "wymagająca" i potrzebowała jedynie około 6 godzin w miesiącu. Trzeci budynek jest najmnieszy, ale mimo tego potrzebuje sporej uwagi z naszej strony - około 15 godzin miesięcznie. Pewnie nie powiem nic odkrywczego, ale moje wnioski są następujące: wielkość budynku nie ma większego znaczenia jeżeli chodzi o czasochłonność pracy nad nim, najważniejszy jest stan techniczny i oczekiwania mieszkańców. Ważne jest również co chcemy osiągnąć i do jakiego stanu technicznego i funkcjonalnego doprowadzić nieruchomość. Jedne wspólnoty są "zadowolone" jeżeli dach nie przecieka i tynk nie spada na głowę, inne oczekują czegoś więcej...
Wpis jest o zarobkach, więc nawiążmy do tematu. We wcześniejszych częściach bloga o zarobkach zarządców wyliczałem ile czasu możemy poświęcić dla wspólnoty by było to dla nas opłacalne. Próbowałem również pokazać jak przeciętną wspólnotę potraktuje administrator który każdej z nich może przeznaczyć średnio kilka godzin miesięcznie. Jeżeli naszą pracę potraktujemy tylko jako pracę i chcemy żyć Z TEGO, to nie oczekujmy spektakularnych efektów. Nie oczekujmy, że administrator który liczy każdą poświęconą wspólnocie minutę będzie się starał by zrobić coś więcej niż tylko to, co jest wymagane przepisami. Ważne jest to kogo wybierzemy jako zarządcę. Starajcie się zatem wybierać TYCH KTÓRZY ŻYJĄ TYM CO ROBIĄ!

Jeszcze raz odniosę się do przykładu, a właściwie porównania dwóch inwestycji wspomnianych w poprzednim wpisie.

Inwestycja 1.
Inwestor - miasto opole
Osoba odpowiedzialna za całą inwestycję - jakiś urzędnik :)
Inwestycja - rewitalizacja placu Jana Pawła II w Opolu
Wielkość / powierzchnia placu - blisko 100arów, czyli około 10000m2
Koszt całkowity gminy Opole - około 6 000 000zł
Zakres prac - uporządkowanie terenu, wykonanie nowych chodników i placu z płyt granitowych, wykonanie ścieżek z grysu, montaż elementów edukacyjnych, wykonanie nowych nasadzeń roślin, założenie nowych trawników, montaż systemu nawodnieniowego (zraszacze i linie kroplujące), ściółkowanie gleby korą sosnową, zainstalowanie i uruchomienie fontanny, dostawa i montaż ławek, etc.
Roczne utrzymanie (prąd, woda do podlewania i do fontanny, uzupełnianie kory, serwisowanie fontanny, etc) - xxx koszt nieznany
Przeliczeniowy koszt wykonania 1m2 - około 600zł

Inwestycja 2.
Inwestor - miasto opole wraz z firmą LCN - Zarządcą przyległego budynku
Osoba odpowiedzialna za całą inwestycję - Zarządca z firmy LCN
Inwestycja - rewitalizacja podwórka przy kamienicy w Opolu, ul. A.Kośnego
Wielkość / powierzchnia podwórka - około 4,7ara, czyli około 470m2
Koszt całkowity gminy Opole - około 30 000zł
Zakres prac - uporządkowanie terenu, wykonanie nowych chodników z płyt granitowych, wykonanie ścieżek z łupka granitowego, wykonanie nowych nasadzeń roślin, założenie nowych trawników, montaż systemu nawodnieniowego (zraszacze i linie kroplujące), ściółkowanie gleby korą sosnową, zainstalowanie i uruchomienie kaskady, dostawa i montaż ławek, etc.
Roczne utrzymanie (prąd, woda do podlewania i do fontanny, uzupełnianie kory, serwisowanie kaskady, etc) - 0zł
Przeliczeniowy koszt wykonania 1m2 - około 64zł

Jak widać z tego przykładu ceny przetargowe są około 10x wyższe od cen rynkowych tych samych lub podobnych usług. Powiem więcej - im większy zakres prac, tym ceny powinny być niższe ze względu chociażby na możliwość negocjowania stawek u dostawców, oraz możliwość zorganizowania tańszego transportu (przykładowo transport granitu z kopalni dla zestawu 24tonowego jest niższy w przeliczeniu na tonę niż transport tylko jednej palety/jednej tony). Zakres prac w obu inwestycjach jest podobny, jakość użytych materiałów również, proporcje terenów zielonych do chodników również zbliżone, ilość miejsc do siedzenia (ławek) powiedzmy że zbliżona, wielkość fontanny i kaskady również proporcjonalna. Co do utrzymania - w poprzednim poście zamieściłem zdjęcia obrazujące utrzymanie roślin i ilość kory ściółkującej po około roku w każdej inwestycji. Obie inwestycje są położone w odległości około 200m od siebie i obie były realizowane niemalże w tym samym czasie.
Nasuwa się więc pytanie: dlaczego zarządca potrafi odnowić podwórko blisko 10x taniej niż urzędnik? Dlaczego podwórko którym zarządza dobry zarządca (w tym przypadku firma LCN Zarządzanie Nieruchomościami) jest lepiej utrzymane? Dlaczego koszt utrzymania takiego podwórka może być dużo niższy lub wręcz zerowy dla miasta?

Zostawię Was z tymi pytaniami. Być może to Wy udzielicie lepszych odpowiedzi w komentarzach - do czego zapraszam :)

Miałem pisać odpowiedzi na Wasze pytania, ale wczoraj poproszono mnie abym reprezentował na zebraniu wspólnoty znajomego, bo mieszkańcy nie są zadowoleni z obecnego administratora: jego działania są bardzo chaotyczne, nie potrafi przypilnować ekip przy remontach (położyli nowe dachówki, ale stare spróchniałe krokwie zostały), koszty ogrzewania są wysokie, zadłużenia właścicieli przekroczyły 55tyś, ludzie płacą za nieswoje piwnice, w budynku nie ma przeprowadzonej wymaganej inwentaryzacji, na podwórku kałuże są takie, że nie można przejść chodnikiem, i dużo, dużo więcej...
Przyznam się szczerze, że pierwszy raz uczestniczyłem w zebraniu, na którym pani administrator nawet nie przygotowała żadnych uchwał, bo jak stwierdziła obecnych jest 25% właścicieli więc i tak decyzja nie zapadnie. Nie zebrano żadnych podpisów, nie udzielono absolutorium administratorowi, nie zatwierdzono planu gospodarczego na następny rok, a pani administratorka wyszła z zebrania jeszcze przed zakończeniem  - oczywiście protokołu też nie widziałem. Jak stwierdziła pani na początku "możemy sobie jedynie porozmawiać". Tylko że rozmowy przeprowadza się przed zebraniem. Na zebraniu też można dyskutować, ale te dyskusje powinny być konstruktywne, a nie tylko po to by posiedzieć i porozmawiać.
Na większość pytań właścicieli padała odpowiedź pani administrator lub jej syna, że to się nie da, że się nie opłaci, albo że wspólnota będzie musiała wydać na początek duże pieniądze...
Jednym z takich tematów był strych, a właściwie strychy. Mieszkańcy chcą sprzedać strychy. Zalet jest mnóstwo - kolejni właściciele, którzy będą się dokładać do opłat, pieniądze pozyskane ze sprzedaży, więcej środków na funduszu remontowym, niższe koszty ogrzewania całego budynku (nowi właściciele docieplą dach nad swoimi mieszkaniami), mieszkania "pod strychami" będą cieplejsze bo już nie będą ogrzewać strychu nad sobą, uporządkowane sprawy współwłasności, uregulowane sprawy piwnic, Jedną z takich zalet jest fakt, że sprzedaż takich strychów pozostaje w gestii właścicieli i najczęściej odbywa się staraniem i na koszt nowych właścicieli lub nazwijmy ich inwestorów. Zatem wspólnota nie ponosi żądnych kosztów sprzedaży strychu. Przy okazji zmiany udziałów w częściach wspólnych (powstają nowe mieszkania, zmienia się powierzchnia użytkowa całkowita, a więc zmieniają się także udziały poszczególnych właścicieli) należy dokonać zmian w księgach wieczystych. Najczęsciej wspólnoty (moim zdaniem słusznie) postanawiają, że wszelkie koszty tych zmian ponoszą inwestorzy. I przy okazji takich zmian można po przeprowadzeniu inwentaryzacji uregulować i ujednolicić wszelkie nieprawidłowości w udziałach. A w tej wspólnocie na zebraniu której byłem jest taka potrzeba, bo są rozbieżności i nieprawidłowości w udziałach poszczególnych właścicieli, w wielkości użytkowanych piwnic (za które administrator także pobiera wynagrodzenie), w naliczaniu opłat za metraż.
Wszystko wydaje się jasne, wspólnota chce sprzedać strychy, jedna z właścicielek chce kupić strych nad sobą, więc pozostaje znaleźć jeszcze kilku inwestorów i przeprowadzić procedurę sprzedaży. A co na ten temat mówi pan administrator na zebraniu? Administratorowi nie chce się nic robić, lub nie umie przeprowadzić takiej procedury (albo jedno i drugie), więc na zebraniu zniechęca właścicieli. Kilkukrotnie usłyszałem że "to będzie na początku wspólnotę dużo kosztowało". Usłyszałem też, że "ciężko będzie znaleźć zainteresowanych". 
Dobry zarządca nie tylko zachęci wspólnotę do działania, ale jeszcze sam poszuka inwestorów, wybierze najkorzystniejsze oferty, przygotuje kosztorys inwestorski, przypilnuje żeby wszystko zostało dopięte na ostatni guzik. Ale jak się ma administratora, który nie widzi problemu w spróchniałych belkach to czego oczekiwać przy bardziej skomplikowanych inwestycjach.
Na wczorajszym zebraniu było więcej takich "kwiatków" więc jeszcze nie raz będę sięgał po przykłady zachowań czy słów które tam wczoraj padły.

• właścicieli (jeżeli jest to mała wspólnota do 3 lokali),
• zarząd jedno lub kilkuosobowy (jeżeli jest to duża wspólnota powyżej 4 lokali),
• zarząd powierzony wybrany na podstawie art. 18 ustawy o własności lokali,
• zarządcę lub administratora, którego może wybrać zarząd.

Dzisiaj krótki temat związany z ekologią. Ostatnio przeczytałem gdzieś, że kolejne miasto w naszym kraju zezwala na zakładanie przydomowych kompostowników. Niestety w moim mieście jest to nadal nielegalne. Żałuję, ale tak niestety jest. Zatem nasz gospodarz (prezydent miasta) zmusza nas, żebyśmy korzystali ze specjalnych pojemników i tam składali odpady bio degradowalne, ale jednocześnie zabrania wrzucać do tych pojemników skoszoną trawę. Taką trawę musimy zatem gromadzić w workach. Tutaj widzę pewną sprzeczność, gdyż po pierwsze worki nie są bio, a po drugie bardzo często przekompostowane odpady organiczne można powtórnie wykorzystać w naszym otoczeniu do nawożenia drzew, krzewów, a nawet samych trawników. Po co zatem wywozić coś co można składować i ponownie wykorzystać na miejscu? I uprzedzę uwagi części czytelników - dobrze wykonany i prowadzony kompostownik nie "śmierdzi". Sam mam taki kompostownik założony i latem rozkładam hamak w jego pobliżu (nie więcej niż 2 metry dzieli hamak od kompostownika) i nie czuję żadnego nieprzyjemnego zapachu. Trzeba tylko kupić lub wykonać taki kompostownik prawidłowo, aby nie dochodziło w nim do fermentacji beztlenowej i gnicia. Ja wykonałem swój samodzielnie co cieszy mnie jeszcze bardziej, gdyż wykonany jest z materiałów naturalnych, nie zanieczyszcza środowiska, nie trzeba go utylizować po zużyciu, a dodatkowo człowiek jest zadowolony że zrobił coś dla środowiska w swoim otoczeniu.

Mam nadzieję, że wszystkie miasta wycofają się z zakazu zakładania kompostowników, a wręcz nauczą mieszkańców jak je zakładać i prowadzić. Dobry kompostownik to mniejsze oddziaływanie na środowisko - mniejsza ilość odpadów, rzadsze wywozy kontenerów bio, mniejsza ilość miejsca na wysypiskach do składowania tych odpadów, mamy miejsce by wyrzucić jesienią opadłe liście bez potrzeby ich zbierania w workach (znowu te worki!), ale także mniejsza ilość nawozów sztucznych pod naszymi roślinkami. Kompostownik może też stanowić ozdobę w naszym przydomowym ogródku. Jeżeli macie taką możliwość, to polecam postawić takie urządzenie w pobliżu drzew - cień dobrze wpływa na przetwarzane odpady (nie dopuszcza do ich nadmiernego przesuszenia), a jednocześnie składniki organiczne jakie powstają w takiej "przetwórni" są wraz z opadami deszczu przenoszone do korzeni drzew. Takie drzewa odwdzięczą się nam lepszym wzrostem i piękniejszym wyglądem. Polecam

Ten artykuł jest bezpośrednią kontynuacją poprzedniego, więc przed przeczytaniem zapraszam najpierw do lektury cz. III o zarobkach zarządcy.
[...]
Trzecią grupę dodatkowych dochodów dla administratora stanowiły nieduże "prace naprawcze" zlecane swoim pracownikom lub zlecane dla firm-córek. Były to: systematyczna naprawa i regulacja drzwi wejściowych, naprawa i regulacja domofonu, odśnieżanie dachu (nawet w ubiegłym sezonie, w którym nie pamiętam ani jednego przypadku żeby zachodziła taka konieczność, a administrator zlecił takie odśnieżanie aż sześciokrotnie), regulacja zaworów podpionowych CO (aż osiem razy w jednym sezonie grzewczym?!), przegląd instalacji anteny zbiorczej (tylko 4 razy w roku :D), obsługa osuszacza w piwnicach, (swoją drogą bardzo złe posunięcie – zamontowano osuszacz powietrza, ale nie zadbano o prawidłową izolację przeciwwilgociową ścian!!), naprawa bramy wjazdowej na podwórko, itp. W sumie na te prace konserwatorskie i remontowe wspólnota wydała około 4200zł, rok wcześniej 'tylko' 3600zł, a jeszcze wcześniej niewiele ponad 3000zł. Tutaj uznałbym te koszty za stałe, gdyż jak widać kwota co roku rośnie o około 20% i poza tym można uznać że jest stała. Część z Was pewnie stanie w obronie administratora, że wykonywał czynności remontowe, dba zatem o budynek, itd. W tym wpisie nie będę tego rozszerzał – kiedyś już chyba pisałem o pracach wykonywanych tylko po to by zarobić na wspólnocie, jeżeli jeszcze tego nie poruszałem to z pewnością opiszę to w kolejnych artykułach. Tutaj tylko powiem krótko, że ja wolałbym te 3-4 tysiące co roku przeznaczyć na jeden konkretny cel (wymiana anteny zbiorczej, wymiana drzwi lub samozamykacza, etc) niż co roku łatać dziury nawet jeżeli te remonty byłyby prawdziwe a nie wymyślone...
Jeżeli podsumujemy całość, to może się okazać, że nieuczciwi administratorzy czy zarządcy zamiast stawki z umowy na poziomie 0,5-0,6zł/m2 mają w rzeczywistości stawkę na poziomie 1,5-2zł/m2. Tylko mieszkańcy nie zdają sobie z tego sprawy. Niestety...

Na koniec jeszcze odpowiedź na dwa pytania:
Czy wszyscy zarządcy tak robią?
Na szczęście nie. Z dokumentacji przejętych przez nas wspólnot wynika, że około 90% administratorów tak działa, ale oprócz wspomnianych 10% jest jeszcze zapewne grupa dobrych zarządców. Jeżeli jakaś wspólnota jest dobrze i uczciwie prowadzona to nie zmienia zarządcy, więc nie mam okazji do porównania ich dokumentacji 
Do której grupy należy LCN?
Osobiście jestem w nieco komfortowej sytuacji ponieważ oprócz zarządzania nieruchomościami mam jeszcze inne źródła dochodu i dzięki temu „nie muszę" koniecznie z każdej wspólnoty wyciskać ten przysłowiowy ostatni grosz. Jestem człowiekiem wielu pasji i praca w wielu dziedzinach sprawia mi niemałą frajdę, dlatego też pozwalam sobie nawet na prowadzenie tych wspólnot, które dla wielu innych zarządców byłyby nieopłacalne. Zapewne się ze mną zgodzicie, że odpowiednia i uczciwa praca musi być poparta odpowiednim i uczciwym wynagrodzeniem, ale ja spoglądam na swoje zadowolenie finansowe jako na całokształt, a nie poprzez pryzmat każdej wspólnoty z osobna. Mogę zatem z czystym sumieniem stwierdzić, że my pobieramy jasno określone wynagrodzenie za jasno określone prowadzenie nieruchomości, a koszty jakie pokrywają wspólnoty są kosztami rzeczywistymi i nie są one w sztuczny sposób zawyżane. Nie zlecamy również 'wirtualnych' napraw na koszt wspólnot. Nasi mieszkańcy zapewne potwierdzą te słowa (mam nadzieję że tak jest :) ).

Temat wynagrodzenia zarządcy bardzo Was zainteresował, więc dodam kolejny wpis w tym temacie - z pewnością nie ostatni.
Inflacja rośnie co jest bardzo widoczne w ostatnim czasie. Wzrost kosztów utrzymania wpływa na naszą pracę i sprawia, że albo podniesiemy obowiązujące stawki, albo będziemy więcej pracowali (jeżeli można jeszcze więcej - patrz cz. I), albo będziemy się mniej starali i poświęcali każdej wspólnocie mniej czasu, albo poszukamy innych źródeł dochodu. I na tym ostatnim właśnie chcę się skupić w tym wpisie.

Jeżeli zajmujemy się zarządzaniem lub administrowaniem nieruchomościami, to z prostych wyliczeń wynika, że powinniśmy zarabiać około 2-4zł/m2 by móc utrzymać firmę i pracowników, oraz żyć z normalną pensją. Oczywiście stawki mogą zaczynać się poniżej 1zł/m2 jeżeli są to wielkopowierzchniowe bloki takie jakie najczęściej należą do Spółdzielni Mieszkaniowych. O sposobie obliczania stawki i czynnikach na nią wpływających opowiem jednak innym razem. Co zrobić zatem jeżeli mamy podpisane umowy na administrowanie za 0,5zł/m2 w małej wspólnocie powiedzmy 300-400m2? Co zrobić jeżeli koszt obsługi księgowej jest porównywalny z "dochodami" jakie generuje nam dana wspólnota? Gdzie można zarobić?
Odpowiedzi na te pytania są bardzo proste - bardzo często administratorzy i zarządcy szukają innych żródeł dochodu w swoich wspólnotach. Najlepiej stałych źródeł dochodu. Mogą to być niewielkie ale ważne żeby były stałe źródła które oprócz umówionego wynagrodzenia przyniosą nam comiesięczne zyski. O tym jakie to są źródła i jaka jest kwota "zarobiona" z tego tytułu wytłumaczę Wam na podstawie wspólnoty jaką przejąłem w ubiegłym roku od jednego z największych zarządców w Opolu.
Otóż firma ta znalazła sobie kilka dodatkowych żródeł stałego miesięcznego dochodu:

• co miesiąc była wystawiana refaktura za "usługi pocztowe" na stałe kwoty - moją uwagę zwróciła ilość tej korespondencji (chyba, że administrator co miesiąc wysyłał wszystkim mieszkańcom i dostawcom po kilka pism),
• oprócz tego co miesiąć wystawiana była nieduża faktura na "dostarczenie zawiadomień"
• co kwartał była wystawiana faktura za "drukowanie książeczek opłat" również na stałą kwotę - mieszkańcu na zebraniu nie potwierdzili jednak żeby te książeczki otrzymywali, a  jedynie dwóch mieszkańców z takich książeczek korzysta,
• co roku administrator wystawiał fakturę na niemałą kwotę za "archiwizowanie dokumentacji" - okej dokumenty trzeba co jakiś czas zarchiwizować, ale żeby żądać za to dodatkowego wynagrodzenia?
• dwa razy w roku firma przeprowadzała deratyzację w bydynku - tylko po co przeprowadzać ją w budynku w którym nie ma żadnych gryzoni, piwnice mają szczelne okna lub większość jest bez okien, a drzwi uniemożliwiają dostęp do piwnic szczurom i innym gryzoniom?
• dwa razy w roku firma wystawiała fakturę za "odczyty wodomierzy" ze stawką za każdy wodomierz osobno (nawet jak w lokalu były 4 wodomierze) - rozumiem, że wodomierze trzeba odczytywać, ale po co wynajęliśmy administratora skoro za wszystko trzeba dopłacać?
• co miesiąc wystawiana była faktura za "obsługę podatku śmieciowego" - pozostaje się cieszyć że jeszcze nie wystawiają dodatkowych faktur za "obsługę mieszkańców" lub "obsługę dostawców mediów" czy wręcz "obsługę dokumentacji" - może już wkrótce tak będzie

Tych stałych kosztów w ciągu roku uzbierało się ponad 800zł. Rok wcześniej było to około 650zł, jeszcze wcześniej niecałe 600zł. Czyli kwota ta była naliczana co roku i systematycznie rosła. A teraz to przeliczmy: 800zł/12 miesięcy/480m2 (powierzchnia budynku) = 0,139zł/m2  - o tyle wyższe było rzeczywiste wynagrodzenie administratora, czyli zamiast umówionych 0,52zł/m2 które wynikało z umowy mieszkańcy w rzeczywitości płacili 0,66zł/m2.
Ale to jeszcze nie koniec. Wspomniałem tutaj tylko o kosztach stałych. Do tego należy wspomnieć o kosztach dodatkowych dopisywanych do uchwał i umów z wykonawcami - wcześniej już pisałem o podobnych praktykach na przykładzie innej wspólnoty ale tego samego zarządcy - były to prowizje za przygotowanie dokumentacji, prowizje za prowadzenie inwestycji, prowizje za pełnienia nadzoru inwestorskiego (o jego jakości nie będę się rozpisywał - zapraszam do wcześniejszych wpisów chociażby na przykładzie jednego z dachów), prowizje za wyszukanie wykonawcy. Te koszty nie były stałe i pojawiały się tylko "przy okazji" inwestycji, ale za to kwoty były dużo większe - od kilkuset złotych do nawet kilku tysięcy przy większych remontach. Tutaj niestety nie sposób przeliczyć tego na stałą stawkę miesięczną. 
Jak zwykle za dużo się rozpisałem, więc podzielę ten wpis na dwa oddzielne...
CDN...

Dzisiaj rozpoczynam cykl kilku wpisów o finansach i zarobkach administratorów i zarządców. Na początek krótkie i bardzo uproszczone wyliczenia, które mają za zadanie przybliżyć Wam finanse zarządców. Powtórzę - są to uproszczone wyliczenia a nie dokładne rozliczenie...

Przyjmijmy, że zarządca zatrudnia pracownika, któremu wypłaca miesięczne wynagrodzenie w wysokości pensji minimalnej, czyli 2600zł brutto. Pracownik dostanie z tego "na rękę" około 1900zł, natomiast taki pracownik kosztuje pracodawcę około 3100zł. Czyli tyle minimalnie musi zarobić pracownik by zarobić na swoje utrzymanie w firmie. Są to wyliczenia uproszczone i nie uwzględniają czynników chorobowych, urlopów, dodatków do pensji, wyposażenia stanowiska pracy, kosztów utrzymania takiego pracownika (telefon, samochód, biurko i laptop do pracy, odpowiedni program, itd). Spróbujemy wyliczyć po prostu ile taki pracownik musi "przerobić" mówiąc brzydko żeby zarobić tylko na siebie.

Jeżeli taki pracownik kosztuje pracodawcę 3100zł, to przy założeniu że pracuje 160godzin w miesiącu jego stawka godzinowa wynosi około 20zł. (3100/160=20) Mam nadzieję że jest to do tej pory proste i zrozumiałe. Przejdźmy zatem dalej.
Pracownik taki zajmuje się wspólnotami mieszkaniowymi. Dla łatwiejszych wyliczeń przyjmiemy, że średnia wielkość nieruchomości jaką się zajmuje to 500m2, a średnia stawka za zarządzanie to 0,6zł/m2 (500*0,6=300). Rachunek jest zatem prosty: na jednej nieruchomości zarabiamy 300zł (podatku nie odprowadzamy, więc upraszcza nam to liczenie).

Dla jeszcze większego uproszczenia zakładamy, że taki pracownik zajmuje się nieruchomością od A do Z, czyli on sam prowadzi księgowość i rozliczenia, obsługuje program księgowy, wypełnia deklaracje, rozlicza i opłaca dostawców, kontroluje stan techniczny nieruchomości, w razie potrzeby wyszukuje wykonawców do prac remontowych, rozsyła zapytania i zbiera oferty, prowadzi negocjacje z wykonawcami, przygotowuje uchwały, prowadzi zebrania, itd. ...

Jeżeli na jednej nieruchomości zarabiamy 300zł, to musimy mieć minimum 11 średnich wspólnot po 500m2 i w każdej stawkę 0,6zł/m2 by zarobić na takiego pracownika. Przypominam tylko, że są to wyliczenia uproszczone i nie uwzględniają wielu czynników takich jak urlop, chorobowe, czy chociażby koszt telefonu. Jeżeli uwzględnimy te wszystkie czynniki, a do tego przyjmiemy mniej korzystne stawki, to może się okazać, że taki pracownik obsługuje 20 nieruchomości i nadal nie przynosi żadnych korzyści dla pracodawcy.

Spróbuję teraz przedstawić to z innej strony - jezeli na jednej nieruchomości przy powyższych założeniach zarabiamy 300zł, a stawka godzinowa pracownika wynosi 20zł/h, to taki pracownik może poświęcić jednej wspólnocie nie więcej niż 15godzin w miesiącu, czyli w przybliżeniu 2 dni robocze po 8 godzin. I to musi wystarczyć na obsługę księgową, rozliczenia, przygotowanie ofert i uchwał, skontrolowanie stanu technicznego i bieżących potrzeb, usunięcie ewentualnych awarii i przypilnowanie firm wykonawczych, obsługę poczty i wypełnienie oraz przypilnowanie dokumentacji budynku.

Wszystkie wyliczenia są uproszczone i przedstawiają pewien schemat. Omówiłem sytuację zatrudnionego pracownika, ponieważ sytuacja kiedy przedsiębiorca sam zarabia na swoje utrzymanie jest jeszcze mniej korzystna ze względu na podatki, ZUS'y, składki zdrowotne, itd.
Oczywiście w obu przypadkach powinny dojść jeszcze koszty takie jak: utrzymanie biura, zakup i abonament na odpowiednie programy niezbędne do prowadzenia wspólnot, opłaty za telefony, internet, utrzymanie samochodu i koszt paliwa, inwestowanie w rozwój (szkolenia zawodowe), koszt ubezpieczenia OC zarządcy, laptop i drukarka wraz z materiałami eksploatacyjnymi, oraz wiele, wiele innych kosztów które dla uproszczenia pominąłem. Gdybym je uwzględnił, a także dodał chociażby tygodniowy urlop lub chorobowe raz w roku to bardzo szybko okazałoby się, ża na jedną wspólnotę możemy poświęcić zaledwie kilka godzin w miesiącu. Jeżeli chcemy zarabiać więcej niż pensja minimalna to tych godzin jest jeszcze mniej...

Nie będę tego komentował w żaden sposób (chociaż nie ukrywam że mnie bardzo korci:) ). Chciałem Wam tylko przedstawić zarobki zarządców, a Wy już sami ocenicie czy te pieniądze są warte wysiłku jaki jest wkładany w prawidłowe prowadzenie Waszych nieruchomości. 

Na koniec podkreślę, że celem tego wpisu nie jest narzekanie, a jedynie już dawno obiecane przedstawienie finansów zarządcy z jego punktu widzenia. Jest to pierwszy artykuł który otwiera pewną serię o zarobkach i wynagrodzeniach... Zapraszam do lektury i komentowania

• Pełny okrąg na wykresie wynosi 100%, czyli tyle ile powinna za daną usługę zapłacić wspólnota, która nie jest zarządzana przez nas i która wybiera najtańszą usługę dostępną na rynku. Dla uproszczenia nie zagłębiam się tutaj w jakość usług - porównuję tylko koszt. Przykładowo: wspólnota chce wykonać malowanie klatki, zbiera zatem oferty kilku firm wykonawczych, wysyła zapytania do znajomych firm, ogłasza się w różnych portalach i otrzymuje kilka lub kilkanaście ofert. Z tych ofert wybiera najtańszą i to jest właśnie poniesiony koszt czyli nasze 100%
• Kolorem zielonym na wykresie zaznaczone są "Oszczędności w wyborze wykonawcy". Oznacza to tyle, że wspólnoty którymi zarządzamy zaoszczędziły średnio 17,57% tylko dlatego, że daną usługę remontową wykonywała nasza ekipa i dzięki temu mogliśmy zaoferować niższą stawkę. Nie wykonujemy usług dla wspólnot zewnętrznych którymi nie zarządzamy, więc niższa cena jest dla nich nieosiągalna. Przykład: w jednej ze wspólnot które prowadzimy wykonywaliśmy wymianę okien i drzwi w częściach wspólnych. Jest to zabytkowa kamienica w strefie konserwatorskiej, drzwi były drewniane ale już mocno zniszczone i nie nadające się do renowacji, okna w jeszcze gorszym stanie. Zebraliśmy 16 ofert na wymianę drzwi (dwie pary - przód i tył budynku), oraz 18 ofert na wymianę okien. Dodatkowe 3 oferty zebrał zarząd wszpólnoty z zaprzyjażnionych firm. Najtańsza oferta na drzwi opiewała na 12230zł, natomiast na okna była to kwota 6720zł. Nasza ekipa wymieniła te drzwi za kwotę 9640zł (czyli za około 79% najniższej oferty), natomiast okna za 5750zł (czyli około 85% najniższej oferty). Zarówno okna jak i drzwi były najwyższej jakości, niższa cena nie była więc odzwierciedleniem niższej jakości, wręcz przeciwnie - drzwi wykonała nam zaprzyjaźniona firma i wykonała dodatkowe rzeźbienia na drzwiach frontowych by bardziej pasowały do historycznego charakteru kamienicy
• Kolorem żółtym opisane są "Dodatkowe korzyści", czyli wszystko co zyskała wspólnota, a nie planowała zyskać rozważając remont. Przykład: wspólnota planowała wykonać wymianę całej instalacji elektrycznej w częściach wspólnych wraz z wymianą WLZ'ów, oraz przy okazji położyć nowe okablowanie pod domofon. Z zebranych ofert (ponad 10 firm zgłosiło się do realizacji działania) najniższą kwotę za całość prac zaoferował wujek jednej z mieszkanek - było to 15400zł. Nasza ekipa wykonała całość prac za 15000zł, zatem oszczędności były niewielkie, ale wykonała też prace dodatkowe - przeniosła wszystkie liczniki na klatkę, do każdego mieszkania wykonała nowe 3-fazowe zasilanie gdyby ktoś chciał w przyszłości założyć "siłę" w mieszkaniu (do po niecałym roku przydało się dla jednego z mieszkańców), pochowała wszystkie instalacje na klatce schodowej (światłowód, kable telefoniczne), założyła czujniki ruchu na klatce schodowej, przygotowała okablowanie pod lampy zewnętrzne by w przyszłości nie kuć ścian ponownie, itp. Koszt samych materiałów które użyto do dodatkowych prac to 3420zł (nie licząc dodatkowych kosztów robocizny), zatem dodatkowe korzyści w tym przypadku wyniosły minimum 22,8%
• Czerwonym kolorem na wykresie zaznaczone są "Pozyskane dofinansowania, inwestorzy". Pod tym pojęciem kryją się wszystkie inwestycje jakie udało nam się zrealizować we wspólnotach lub na terenach przyległych, a które zostały w całośći lub w znacznej części pokryte ze środków obcych. Przykład: kilka miesięcy temu przy dwóch naszych wspólnotach zagospodarowaliśmy podwórko, zrobiliśmy nowe chodniki, wymieniliśmy ogrodzenie, założyliśmy skalniaki, zasialiśmy trawę i obsadziliśmy wszystko nową roślinnością, zamontowaliśmy ławki, kosz na śmieci i stojaki rowerowe. Udało nam się pozyskać na to finansowanie ze środków gminy w ramach konkursu "Odmień swoje podwórko", w związku z czym koszt wszystkich prac w wysokości 49999zł pokryła gmina, wspólnoty pokryły jedynie koszt projektu i kosztorysu w wysokości 972zł każda. Każda wspólnota pokryła zatem zaledwie 1,9% kosztów całkowitych, a w zamian mają ładne podwórko z zadbaną zielenią i pięknymi trawnikami.
• Kolorem niebieskim na wykresie są zaznaczone "Rzeczywiste poniesione koszty", czyli taka część kosztów remontów jaka została pokryta z funduszu remontowego po odliczeniu wszystkich oszczędności. Są to oczywiście wartości średnie i nie można ich oczekiwać w każdym przypadku, ale wskazują na znaczne oszczędności jakie może przynieść dobry zarządca który odpowiednio prowadzi swoje wspólnoty. U nas średnio wspólnoty oszczędzają ponad 35%...

- obowiązek określenia oraz prowadzenia pozaksięgowej ewidencji kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej,
- obowiązek ustalenia rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną,
- obowiązek ustalenia wysokości zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną,
- obowiązek dokonywania rozliczeń przez rachunek bankowy, 
- obowiązek zwoływania zebranie ogółu właścicieli lokali co najmniej raz w roku.

Pomimo trudności jakie płyną z przejścia wielu małych wspólnot do grona "dużych" uważam, że korzyści płynące z tego tytułu zwłaszcza we wspólnotach w których nie udawało się dojść do porozumienia będą spore. Mówię oczywiście o korzyściach dla budynków i dla ogółu wspólnoty. Interesy poszczególnych właścicieli nie są zawsze zbieżne i tutaj zapewne pojawią się osoby poszkodowane. Warto zatem przypomnieć, że ustawa o własności lokali daje możliwość zaskarżania podejmowanych uchwał - należy tego dokonać w terminie 6 tygodni od daty zebrania (jeżeli uchwała została podjęta na zebraniu), lub od dnia zawiadomienia o podjętej uchwale (jeżeli uchwała była zbierana w trybie indywidualnego zbierania głosów). Przypominam również, że samo zaskarżenie uchwały nie wstrzymuje jej wykonania. Takiego wstrzymania może dokonać sąd. Życzę jednak wszystkim, aby do takich zaskarżeń nie dochodziło, gdyż jak mówi staropolskie przysłowie "Zgoda buduje, a niezgoda rujnuje"...

Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna będzie uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.
Są to duże ułatwienia w funkcjonowaniu tych wspólnot, gdyż dotychczasowy sposób ich funkcjonowania i konieczność stosowania zapisów kodeksu cywilnego niejednokrotnie paraliżowała ich działalność. Ale żeby nie było tak pięknie są też mniej przyjemne konsekwencje nowelizacji ustawy, a są nimi nowe obowiązki takich wspólnot.
Zarząd albo zarządca będzie obowiązany prowadzić ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej. Ponadto zarząd albo zarządca będzie obowiązany dokonywać rozliczeń przez rachunek bankowy, składać właścicielom lokali roczne sprawozdanie ze swojej działalności, zwoływać zebranie ogółu właścicieli lokali co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku. Dodatkowo wspólnota będzie musiała uchwalić roczny plan gospodarczy zarządu nieruchomością wspólną i opłat na pokrycie kosztów zarządu...

Zawitała wiosna, a z nią kolejne obowiązki zarządcy jak zadbanie o sprawdzenie budynków po zimie, czy przegląd i zadbanie o tereny zielone przylegające do budynków. Podczas wiosennych porządków na jednym takim skwerze zauważyłem (a mieszkańcy to z przykrością potwierdzili), że mieszkańcy sąsiedniej wspólnoty którą zarządza ktoś inny sabotują moje działania, "brudzą", niszczą rośliny i elementy które tam zainstalowałem. Dodam tylko, że odnowiliśmy podwórko wspólnoty którą zarządzamy, a przy okazji tylko częściowo odnowiliśmy podwórka sąsiednich wspólnot. I TU TKWI CAŁY PROBLEM :)

Przed remontem podwórka zorganizowałem zebranie by porozmawiać z "sąsiadami" i przekonać ich do wspólnego działania. Z jednej strony przyszły 2 lub 3 osoby, z drugiej (tej sabotującej działania) nie przyszedł nikt. Trudno. Wyremontowaliśmy podwórko, na koniec znowu zorganizowałem spotkanie (myślałem, że jak "sąsiedzi" zobaczą jak działam a nie tylko mówię to będą bardziej chętni do współpracy - o jak bardzo się myliłem). Na zebranie przyszły znowu z jednej strony 3 osoby, a z drugiej aż dwie, ale bardzo "aktywne" w słowach i obrażaniu.
Usłyszałem od nich, że:
- źle zrobiłem podwórko,
- POWINIENEM ZACZĄĆ OD ICH PODWÓRKA,
- tak się nie robi,
- chcę od nich wyciągnąć pieniądze,
- nie mamy o czym rozmawiać dopóki im też nie odnowię podwórka,itd.
Od tego czasu "sąsiedzi" stali się troszeczkę złośliwi - parkują auta na nowej ścieżce dla pieszych, wyrzucają śmieci (łącznie ze słoikami) przez okno prosto na chodnik, wyprowadzają pieski na odnowione podwórko i roślinki usychają, butelki po piwie rozbijają na trawnikach po których biegają latem małe dzieci, etc, etc. O papierosach porozrzucanych wszędzie już nie będę się rozpisywał, bo to temat na osobny wpis.
Oczywiście podjęliśmy stosowne działania by temu przeciwdziałać, ale nie o to chodzi. 

Czy nie lepiej dla wszystkich byłoby współdziałać a nie sabotować działania innych? Czy tylko ja uważam, że działając razem w większej grupie moglibyśmy więcej osiągnąć? Czy naprawdę sąsiad który ma lepsze i bardziej zadbane podwórko musi być z automatu traktowany jak wróg? Czy zamiast niszczyć rośliny które umilają i upiększają nam życie nie lepiej zadbać o nie - może czasem je podlać?

PS. Najlepsze w tym wszystkim jest to, że wspólnota na remont podwórka nie musiała by przeznaczać żadnych pieniędzy. Podwórko zrobiliśmy w ramach konkursu 'Odmień swoje podwórko' i dodatkowo pozyskaliśmy jeszcze sponsora... :)

PS. II  W naszej galerii wkrótce dodam zdjęcia z tego podwórka - jak wyglądało przed modernizacją i jak wygląda teraz. Zapraszam do obejrzenia i porównania

Jeżeli przeprowadzilibyśmy ankietę dotyczącą potrzeb remontowych w budynku Wspólnoty, to zdecydowana większość mieszkańców opowiedziałaby się albo za remontem/malowaniem klatki schodowej, albo za remontem/ociepleniem elewacji. Każdy z nas (przynajmniej większość) chce mieszkać w ładnym budynku i przyjemnym otoczeniu. NIESTETY (za chwilę napiszę dlaczego niestety) większość zarządców realizuje te zadania jako pierwsze z listy potrzebnych prac remontowych. Zarządca powinien słuchać swoich mieszkańców więc to po części dobra wiadomość, ale powinien też mieć odpowiednią wiedzę i przekonywać właścicieli do prowadzenia remontów w odpowiedniej kolejności. Jeżeli zarządcy brak podstawowej wiedzy technicznej, to bardzo często Wspólnota ponosi podwójne koszty pewnych prac albo niszczy efekty prac poprzednich. Często pewnych potrzeb remontowych nie można z tego powodu przeprowadzić właściwie.

Jako zarządca bardzo lubię przejmować wspólnoty w bardzo złym stanie technicznym. Powodów jest kilka, ale jednym z najważniejszych jest to, że w takim budynku nikt nie prowadził jeszcze żadnych prac i w bardzo szybki sposób można wszystko skontrolować, a prace przeprowadzić w odpowiedniej kolejności - NIESTETY często podczas nieumiejętnie prowadzonych prac "zakrywa się" pewne istotne elementy wpływające na funkcjonowanie obiektu i maskuje w ten sposób wady, które należałoby naprawić a nie tylko ukryć; NIESTETY bardzo często podczas remontów powiela się błędy poprzednich wykonawców sprzed kilkunastu lub kilkudziesięciu lat - "no bo przecież tak to było od lat" - i w ten sposób marnuje okazję na naprawienie czegoś, na poprawę funkcjonalności lub po prostu na lepszą estetykę; NIESTETY nagminnie wykonuje się remonty 'estetyczne' zapominając, że wcześniej należałoby wykonać remonty 'techniczne' i później wspólnota jest zmuszona np. w wyniku awarii do przeprowadzenia remontów generalnych instalacji lub konstrukcji niszcząc to co podczas poprzedniego remontu odnowiła.

Na koniec podam jeszcze jeden argument za właściwą kolejnością prac: finanse. Jeżeli prace wykonamy z rozmysłem i w odpowiedniej kolejności, to często udaje się doprowadzić budynek ze stanu fatalnego do stanu powiedziałbym lepszego niż nowy w zaledwie 5-10 lat w zależności od wysokości składek na fundusz remontowy i to bez zbytniego obciążenia dla portfeli właścicieli. Można to zrobić też w jeden czy dwa lata, ale byłoby to bardzo uciążliwe dla właścicieli więc nie polecam tego wariantu - ale da się :). Jeżeli prace nie są skoordynowane, to często się dublują, a okres w jakim można realnie te prace przeprowadzić doprowadzając budynek do stanu poprawnego najczęściej przekracza 15lat. Obciążenie dla portfeli mieszkańców też jest z reguły wyższe z uwagi na powtarzalność pewnych prac i konieczność usuwania awarii których można by uniknąć odpowienio planując remonty...